一、两年限购的作用：有效稳定房价

2011年2月19日，限购令正式落地，当时限购出台后对市场影响很大，南京楼市也在2011年迎来了“低潮期”。 在2010年的时候河西的房子就买到一万多，而在2012年的上半年桥北才七千多，所以说政策在其中的作用是很明显的。虽然限购政策还在持续影响着楼市，但影响程度已经明显降低了，从2012年下半年开始，房价就出现一个回暖的走势，而近期几个月的市场，正是延续了这个态势。从两个方面可以看到：一个是独立市场非常的活跃，出现了一些天价的地块；另外新房市场价格也有一些片区突破了天花板，比如说桥北现在九千多，快上万，江宁大学城达到上万，价格出现了比较明显的上升，成交量也还不错。近期的市场火爆，但不能否认限购令的作用，政策还在起着作用，如果没有限购令，这个市场恐怕会非常的匪化。

在二手房方面，限贷政策一直在调控稳定着房价，在供需平衡的情况下，限购可以延缓需求或者延缓需求。在2011年2月份限购政策出台之前，2011年的1月份，包括2010年年底，楼市很火，与现在的情况差不多。政策出台之后，2011年的房价是逐渐下跌的，到2011年四季度达到最低点，整个2011年的房价与之前相比达到了1000—3000元的降幅。

限购对于现在的影响也很明显，虽然2012年楼市价格明显上涨，但是和2011年相比，除了部分学区房之外，大部分的房价还是在1000—3000的涨幅，所以2011年和2012年一平衡，会发现除了部分学区房或热点楼房，大部分房价还是平稳的。还有不少房子比较多的家庭，想买新房就必须卖掉房子才可以再买，卖了房子就加大了二手房的供应，所以限购对于调控房价，调节刚需是很有作用的。

二、为何限购政策下会回暖？房价上涨趋势不可避免？

市场的回暖有一定的规律，主要反应在几个因素：第一本身还是看政策。一个比较严厉的政策出台，市场有一个消化期，可能需要六个月到一年的消化期。在2011年初限购刚出来，房价是下行的，并持续到2011年的年底，房价最低的时候在一些板块出现了保本价，比如桥北高新区板块，它们的精装房是六千多一点，现在八千多，毛坯房还有低于六千多的，这是对政策的消化出现的走势。

第二个是需求，一开始有一些需求是被压抑的，在这个过程中，需求被逐渐得到释放，包括刚需和改善需求，量逐渐被放大。2011年年底市场需求是不大的，在后来2012年需求慢慢的释放，实际上也是对政策的消化理解的过程，大家在逐渐的适应有限购的市场。

第三个从市场本身的供需关系来说，一开始来说供还是比较大的，库存在2011年底2012年初的时候，大概在5.2万套，是市场的一个历史新高，但是现在大概在4.3万套，库存下降得非常明显，供需的变化也使市场从原来的供不应求转向了现在的供需基本平衡。

另外还有客户的心理，由于各种原因大家对后势比较看好，包括开发商现在销售的业绩不错，陆陆续续在提高价格。当大家感觉房价要涨的时候，就开始踊跃的购买，一旦形成这样良好的氛围之后，楼市就会向好的方向发展了。包括2010年的需求压抑和2012年的降息和首套房的八五折，而且从2011年到现在为止没有任何政策再调控，久而久之对调控的作用也在减弱。这些多方面的因素都导致了市场的回暖与火爆。

像南京这样的城市，土地的成本占到了房价的40％，越是发达的城市房价比例越高，所以市场比较平稳的状况下，土地成本的攀升必然会导致房价的水涨船高，虽然看到现在土地市场并不是完全的火爆，毕竟有一些商业的地块流拍，还有片区土地市场也不是很活跃，但总的来说热点的板块是很多的，整个土地市场在回暖。

那政府在供地的时候，节奏是不是有一些问题呢？去年的10月份以后，最近两三个月，土地急剧地放量，很多开发商的需求集中释放，让市场炒得很热，这对于商品房市场，实际上会有一个很负面的影响，比如说会导致老百姓一直产生对房价上涨的预期，所以下一步，还是要尽可能增加土地的供应，还有一些存量土地尽快上市。

（敬请期待下篇：限购满两年之何去何从？）