一、金九翘尾

截至9月28日，南京9月份市场数据发布，南京日均认购量同比下滑近5成，人们纷纷感叹“金九”变“铜九”。当时笔者以为，全月数据并不完整，而且9月底很可能成为一个较好看头的节点。于是在9月29日中午发了条微博“【金九银十的成色将在最近10天充分展现】今明天是金九的最后两天，中海凤凰熙岸9月30号强势加推或许会再续逆市热销的传奇，成为金九的最后或最大看点。更多的开发商正在全力蓄势十一长假的冲刺。 待长假结束，金九银十成色基本可以判定。” 而在9月21日发表的博文“金九银十进入关键期，品牌房企做加法应对调控”也认为成交量将有恢复，9月底日均150套甚至个别日冲200套可期。

市场的情况是，中海凤凰熙岸昨天下午晚些时候开盘，为“金九”画上句号。该盘推出近200套房源，去化约6成，一次开盘热销近5亿元，延续逆市热销的习惯，成为近期亮点。保利、银城在9月末也有新房源推出，成交不俗。

盘点数据：但这些项目的带领下，金九最后一周共认购1015套（其中9月30日认购246套），日均认购145套，量上明显增长，离笔者的预期略有差距，倒也算差强人意。作为标志性大盘，凤凰熙岸的热卖也算在预料之中。

总的来说，金九虽然成色不佳，但是收尾还算平稳，尤其是这种翘尾还是给了人们一些期待。

二、银十启幕，金九银十即将见分晓

金九已成往事，银十将会怎样？笔者还是坚持自己的看法：国庆长假将见分晓。即如此前所言，9月底加黄金周的前后十余天是最关键的时间点。这个阶段的表现直接决定了整个金九银十的成色。

国庆7天南京上市量超3000套，市场表现将会如何？这个假期的表现可以为金九银十定性。笔者认为国庆期间的表现将有如下特征：

一是认购量将会维持高位，但成交量不宜预期过高。由于推盘量较大，很多开发商都将重心放在国庆假期，从这个力度来看，认购数据应该在不低于日均150套。不过看真实的市场数据，认购量比成交量更有参照意义。考虑到假日放假因素，成交量上传的滞后性很明显，所以可能成交会比较惨淡，这并没有什么参考价值。这种滞后性还会反映在认购数据上，但如果认购数据确实惨淡的话，银十恐怕就难指望了。

二是为了聚人气促成交，打折促销活动会更多。对于购房人来说，国庆假期可能是一个不错的选房机遇。但是要睁大眼睛看清楚真优惠还是搞噱头。比如城南某盘昨天摇号出结果，600多组客户出现了一位幸运儿。只需花5万的诚意金参与摇号就可以以38万拿到价值130万的房子。姑且算这事不假，姑且算这位省了80多万，但是600多组客户，三四千万的诚意金将会被占用多久？能带来多少资金效益呢？这么折腾开发商不亏。如果开发商占用这笔款项达一个月，那么开发商的活动相当于短期拆借，其资金效益是更高的。那么其诚意也就值得怀疑。

也给开发商提个醒：不尊重客户，不敬畏市场恐怕并不会有什么大的长远的发展。

三是总体市场仍不容乐观，分化加剧。一些热销楼盘可能会顺势继续走量，当然也主要是一些品牌。这些楼盘也会为假期的认购量提供支撑，但是日子难过的开发商也不会少，主要集中在两江板块。调控之下，分化特征仍将日趋明显。主城地段、占有稀缺资源、产品有竞争优势的品牌楼盘日子不会太难过，但是与之相对的一些项目拼命吆喝市场也未必买帐。如果不倒掉一批缺乏竞争力的开发商，此次调控应该不会结束。所以两极分化，优胜劣汰将成为常态，公司与项目并购重组也会近期涌现。（更多内容请关注我的微博）