一、逃离与回归：生活方式的选择与居住消费的升级

从前两年的天正桃源开始，南京豪宅市场兴起了大平层热。细细数来，正在销售中的天正滨江、凤凰熙岸、招商紫金山1号，还有正在规划建设中的华润悦府、苏宁滨江1号、雅居乐藏龙御景等项目，典型的大平层项目有十数家。就特点来说，我们发现这些产品高度集中于城中、河西和城东，且面积段和数量都还在增长中。例如，据传中海凤凰熙岸东南部靠近秦淮河的三期就只有两种面积段——190平米和240平米的大平层。而目前在售产品除了1号楼楼王外，面积区间是100平米—192平米，将产品和价格将进一步提升。为了实现土地价值最大化，中海最后开发的三期可能也不会过于追求销售速度。

为何大平层在短期之内在主城集中开花？从社会学角度看，笔者以为是生活方式变化带来了居住消费升级的需要，促使购房人实现了从逃离主城到回归主城的转变。

房地产这个行业仅有十年多一点的时间，十几年内这个行业正在实现从无到有、从粗到精，这个过程中我们看到的是产品逐渐高端化的过程。这种高端化在本质上首先是社会上一些比较精英的阶层他试图从原来的居住生活当中逃离出来的过程。以前大家都住单位的房子，后来因为单位的房子居住的品质或者各个方面的感受不是很好，大家都会逃离原来的老房子，去追求更舒适的生活，这种更舒适的生活可能是别墅或者其他的宽景郊区的生活模式。但是随着城市逐渐扩张，城市边界在逐渐外延的同时，我们看到他的扩张是有一定边界的，而且有一些问题难以解决，比如一个完整的生活所需要的配套、就业、医疗、教育等等。这些问题可能在短时间内不是很好解决，而且现在对于别墅用地，我们现在土地的节约利用，可能这一块限制越来越多。于是我们就看到了高端化的第二阶段，在逃离的基础上现在又出现回归的趋势。

大平层这样的产品从它的分布来讲，主要是具有一定资源优势的地方，这就是有比较好的自然景观以及相应的比较优质的人文资源的主城区。这种高品质的产品首先体现的是我们这个社会的精英阶层的回归，这是一种对于生活方式的重新考量。主城的资源配套以及丰富生活体验，使得优质生活难以离开主城，于是经历过逃离向外部寻找的历程之后，有一批人又回到了城市当中。一个例子就是很多在郊区买房的精英阶层，在面临子女就学、养老等问题时，还是会选择回主城买房，哪怕是蜗居。于是我们看到在两江板块价格战愈演愈烈的当下，城中租金猛涨，具有优质学区的破旧的学区房单价都稳居40000元/平方上方，而一些优质景观次新房叫价超越50000元一个平方，地段的稀缺价值是根本支撑！

有这样一批开发商抓住市场的需要提供这样的产品——既有别墅产品的宽绰居住体验，又能有生活上的充分感知。大平层在我们城区里面得以实现，我觉得这是一种回归，是逃离与回归的产物。至于除了城中与城东、城西以外，城南城北大平层产品较少，这与城市的居住文化有关，“东富西贵”在南京这样的城市有较为明显的表现。

二、大平层兴盛背后的阶层分化与主城绅士化

笔者以为，主流地段大平层成主流只是社会分化的再现，是社会阶层分化扩大的表现。在刚需阶层节衣缩食攒首付的当下，富裕阶层购买力更强。仅仅在五年之前，开发商在中高档小区都会做90-130平米的主流产品，并以跃层形式适当配备5%-20%的大户型（140-200平米左右）。而当今，富裕阶层购房往往是多次置业，对居住生活品质的要求更高。140平米的住房已经不太能满足他们的需要，170平米也仅仅是马马虎虎，很多人张口就要190平米以上，以便于有足够的空间追求读书与收藏、居住空间独立、套房化。至于三四百万乃至上千万的总价也没能难住他们，这种住房消费的升级十分明显。

这种住房分化的结果有两点：一是财富和资源将固化阶层分化，二是带来了城区的绅士化和隔离。如今阶层分化的特征就是上层固化，下层碎片化，这在住房市场上也是同样的表现。比如目前郊区盘也有不错的产品，但是价格战却越打越烈，最敏感的差别不在产品在地段。城中往往具有更大的抗跌和领涨特性，而郊区盘则面临被炒作的规划前景溢价估值回归的风险。所以豪宅产品由于占据资源优势，承接者有支付能力，价格越走越高，而是郊区盘则无明显起色，这是一种财富分配的不平等。而在资源的占有上，大平层往往占据优质自然资源。这种资源是不可再生的稀缺品，未来还将享受更高的溢价，而更多的人与此无缘。那么，在社会中低层分布于郊区各地的时候，一些社会上层人士却聚集于地段和资源优势的地区，可以经过代际传承，固化特征更明显。

至于城区的绅士化和隔离问题也是中国特色所决定。在欧美国家面临主城塌陷进行复兴建设的时候，我们的主城却越来越在走精品化的路线。一方面老旧小区盘踞主城，另一方面不断有旧小区被富人区替代（拆迁），利用围墙形成了一种明显的隔离机制，在某种程度上形成了一种对立。至于中国的城区为何呈现绅士化的特征？原因很简单，中国的城市、房地产市场与集中的资源有关。“集中”二字，岂需多言？（更多内容请关注孟祥远的微博http://weibo.com/1219760062）