稳定房价仍是当前的调控重点

王子鹏

目前的房地产市场正处在宏观调控的过渡期，稳定房价仍然是当前宏观调控的重中之重。

之所以说“过渡期”，乃是基于对宏观调控由“紧缩性调控”向“扩张性调控”的基本判断。自从年初扩大内需与“鼓励普通住宅消费年”的提法被媒体频繁引用，房地产市场的价格冲动就没有停止过。在资本逐利的本能之下，再度高企的房价无疑是众多投机客和开发商梦寐以求的渴望。而经过去年一年宏观调控的市场，同样潜伏着众多未解决的矛盾，这些矛盾集中在房价这一最重要的市场环节。因此，稳定房价就是稳定房地产市场，就是巩固宏观调控的成果，同是也是下一步促进房地产市场健康稳定发展的前提。

稳定房价有三个方面，一要防止房价反弹，二要防止市场恐慌，三要防止个别地区新的泡沫出现。

防止房价反弹，既要防止总体上的房价涨幅过快，又要防止个别地区形成新的“房价增长点”。平抑房价在去年的宏观调控中取得了很大成效，国家统计局数据显示，2005四季度，70个大中城市新建商品住房销售价格比去年同季上涨7.5%，涨幅回落3.6个百分点。同时，2005年全国房地产开发完成投资比2004年回落8.3个百分点，低于全年城镇固定资产投资增幅7.4个百分点。这预示着今年不可能出现全局性的大范围房价增长。但是个别热点地区对整体房价的带动作用不容忽视。2005年，上海楼市一度成为中国房价的“发动机”，经过一系列调控政策，上海房价已经由2005年一季度房价同比涨幅19.9%，一路回落，全年房价综合涨幅预计将在9.2%左右，但是投资投机性需求反弹压力依然存在。

更重要的是，由于投机性资本的转移，在上海楼市回归理性轨道的同时，局部地区新的热点正在形成。深圳等地的房价大幅的攀升，值得引起新的警惕。一旦出现新的局部问题，无疑将削弱宏观调控的成果，而在新的宏观调控中必然重演“上海发烧，全国吃药”的局面。这不仅将打乱对房地产市场调整的节奏，也将带来新的不必要的麻烦和损失。目前，在房价相对较高的北京、青岛、大连等地，集中推出的限价商品房，无疑将会对地区房价起到抑制作用。但对于土地供应有限的地区，恐怕难以采取类似的市场手段。

防止市场恐慌实际上是一个对市场泡沫的消化和市场矫正过程。上海、南京等地的退房潮正是这一恐慌心理的反映。由于上述地区房价普遍超过当地居民的购买能力，因此支撑楼市的多是外地资本和投机资本。而这些资本的撤离将导致市场销售的不畅，开发商资金链紧张，而房价的细微波动都有可能造成当地居民的心理失衡。如果因此形成大规模的退房潮，则会推动整个楼市进入下行通道，在“买涨不买跌”的心理之下，房地产的颓势将在所难免。由于房地产对地区经济的巨大关联度，整个地区经济都将受到很大影响，最终受害的仍然是当地居民。东京、香港等城市房地产泡沫破灭时所造成的经济停滞，将有可能在一定程度上出现。虽然内地不断增长的需求和强大的国有资本作支撑，这一影响将不会持续很久，但造成的损失短时期无法弥补。因此，地方政府和主管部门应该未雨绸缪，防患于未然，加强对市场的支持和引导，防止无理性的恐慌出现。

在关注热点和一线城市的同时，还应该注意并防止一线城市已经出现过的问题在二线城市出现。由于发展程度不同，当一线城市为不断膨胀的泡沫而发愁的时候，大量二线城市正在掀起新的建设狂潮。凭借他们从参观过的城市看到的财政积累经验，大量二线城市的管理者把城市发展的引擎定位在房地产开发上。这一点，从公开不公开的场合都能看到个别地方领导卖地找钱的急切心情。这种急切心情常常导致投机土地价格的迅速攀升，以及当地经济在短时间内的虚假繁荣。而对资本的缺乏警惕和监管能力，又常常引发过度投机，泡沫大量聚集。而当虚高的房价上攻无望，投机资本撤离，留下的“一地鸡毛”只能由当地居民和财政消化其苦果。这些在当前的中部和西部地区的省会城市，乃至比较有名气的二线城市都应当引起足够的警惕。

2006年2月23日星期四

 

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