有一段时间我愿意用数据说话，后来由于工作忙且政府总是调整统计数据的口径，加之大家普遍对数据缺少信任，慢慢就不再做这样的事儿了。昨天见到网络“名人牛刀”又对北京房价指点江山了，且大量用数据说话，引发了本人对数据的一点儿好奇。

    和上海的杨红旭兄沟通过，知道牛刀数据一贯不准且胡乱解读，恐其误北京普通购房者甚，故找来牛刀提及的两个时段数据且看下：

2006年1-2月北京市房地产市场运行状况

1. 2006年1-2月，全市房地产开发投资完成120.5亿元，其中，商品住宅开发投资完成61.2亿元。
2. 1-2月，全市房地产开发当年到位资金343.1亿元。
3. 1-2月，全市住宅供地为237.62公顷，规划建筑面积314.18万平方米。其中，经济适用房用地200.49公顷，规划建筑面积268.55万平方米；普通商品房用地37.13公顷，规划建筑面积45.63万平方米。
4. 1-2月，全市商品住宅施工面积为3315.5万平方米，商品住宅新开工面积为393万平方米。
5. 1-2月，全市商品住宅现房交易面积117.3万平方米。截至2月末，全市空置一年以上商品住宅面积为306.2万平方米。
6. 1-2月，全市商品住宅批准预售面积243.3万平方米，预售成交面积268.2万平方米。商品住宅单套建筑面积主要集中在80－140平方米。
7. 1-2月，全市存量住房交易9558套，其中二手商品住宅交易5117套，已购公房交易4441套，增长5.6％。
8. 1-2月，全市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米，预售单价低于7000元/平方米的占商品住宅成交总套数60.9％；其中低于5000元/平方米的占31.1％。
9. 2006年1-2月，全市存量住房买卖平均价格4187元/平方米，其中，二手商品住宅买卖平均价格4536元/平方米；已购公房和经济适用住房再上市买卖平均价格4029元/平方米。

 2008年前三个季度北京房地产市场运行状态 

    第三季度以来，受宏观调控及相关限制措施等因素影响，我市房地产市场主要指标全面下行：开发投资增速下降，新开工面积大幅回落，市场销售持续低迷，销售价格出现松动。－－这是政府部门的结论

　　1-3季度，全市完成房地产开发投资1136.9亿元，其中，9月当月完成开发投资111.6亿元，虽然比8月当月68.7亿元有所增加，但是与去年9月相比，降幅仍达36.7%。

    施工面积降幅扩大，新开工面积增速回落明显。今年初以来，由于限价房和保障性住房用地集中推出和开工，施工面积尤其是新开工面积增长较快。进入三季度，随着施工受限和企业拿地速度的放缓，开发面积增速回落幅度较大。9月末，全市商品房施工面积8807.2万平方米，其中，住宅施工面积4863.2万平方米。1-3季度，全市商品房新开工面积1507.2万平方米，其中，住宅新开工面积1017.8万平方米。

　　竣工面积连续下降。从上年12月份至今，竣工面积持续下降。1-3季度，全市竣工面积1252.8万平方米。其中，住宅竣工面积691.1万平方米。

　　住宅销售套数有所回升。由于9月下旬经济适用房和限价房开始集中签约，一定程度上拉动了住宅销售量的上升。9月份，全市销售住宅5156套，比8月多销1785套。但从销售房源看，9月当月经济适用房销售1881套，比8月多销1401套。如果再扣除限价房销售量，9月份纯商品住宅实际销售量并没有回升。

　　市场低迷态势未改。经济适用房和限价房的集中签约并没有改变全市销售市场的低迷状况。1-3季度，全市销售住宅43073套，比上年同期下降52.6%。住宅销售面积降幅继续扩大，1-3季度销售住宅面积505.1万平方米，比上年同期下降55.8%。其中，9月当月销售住宅面积下降58%。

　　房屋销售价格同比涨幅回落明显。我市房屋销售价格自2007年7月开始快速上涨，去年10月同比涨幅达到最高点（15.1%) ，从今年4月份开始，房价涨幅逐月回落，9月份我市房屋销售价格同比上涨6.9%，涨幅比上月低2个百分点。

环比价格首次下降。9月份，我市房屋销售价格环比下降0.2%，为2005年以来的首次下降。其中，新建住宅环比下降0.3%，二手住宅价格自上月出现下降后，本月继续下降0.1%。

　　住宅期房均价略降。1-3季度，我市四环路以内住宅期房均价为18163元/平方米，比上半年下降235元/平方米。四至五环路价格为16215元/平方米，比上半年下降194元/平方米，五至六环路价格为9844元/平方米，六环路以外价格为7577元/平方米。

分析上述两个时段的房地产运行状况，显示目前无论投资额、开工面积和销售价格均远大于2006年初的水平，而销售由于房价以及宏观经济和紧缩政策的双重作用引发的观望情绪，成交量大幅下降。

这样一组对比指标，对于开发企业而言可以得出一个结论：目前北京市场房地产开发规模偏大，所以控制投资规模和开发速度，以适应市场需求变化的趋势，并加大营销力度，适当调整价格体系。当然，政府恐怕不喜欢这样的一个结论，但目前如果再加大土地投放量，加大开发投资规模与施工面积，毫无疑问是加大整个市场的运营风险。所以，开发商以不买地、不施工、不投资来应对市场目前的状况在企业层面无可厚非。除非政策环境改善，市场回暖形成良性循环。

对比完数据再回头和牛刀兄说几句。兄台风格转变，从感性的煽动转为用数据鼓噪，看来对目前的大趋势有所察觉。可惜以老兄房地产专业媒体人身份至少十几年，专业精神总得保持些吧。不说老兄在上海那些数据如何如何，就以兄每每身在北京，则炮打深圳上海；移居上海则南打深圳北轰北京，却总是对自己身处的城市关爱有加，百般呵护，此弟不解一也。其二，兄所用数据不知何来，每每不准，或下次兄需何数，弟可代兄寻之。其三，兄对数据引用口径每每不太统一，令人遗憾。北京34万套商品房，却只14.6万套可售住宅，比之常态光景不过高出25％左右，就以今年的销售如此不佳，至多两年也就消化了，何来七八年之数。

悲乎！兄高产且受众甚多，弟望尘莫及。但兄肩付责任亦远重于弟等。故盼兄一要深究市场原委，二要精研数据，莫学某些学者误国误民。此将为众多网民之幸。