上一篇：户口与房子：一根绳子上的两个蚂蚱

    什么是限价房？简单理解就是限房价、限地价的“两限”商品房。按照去年出台的宏观调控政策：要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地供应应在“限套型、限房价”的基础上，采取“竞地价、竞房价”的办法，以招标方式确定开发建设单位。

    去年限价房概念出台后，国土部门一口气公布了十几块备选土地，市场几度传言限价房即将入市，但最终结果却是众人空等一场。反而广渠路36号地的开发商主动承诺限价,着实让舆论热闹了一番。此后，北京市在两会期间提出建设“两个一千万”，拟于未来三年内建设一千万平方米的经济适用房和一千万平方米的限价商品房。如果您关注北京去年制订的2006-2010年住宅建设规划中的相关内容，就应该了解，“两个一千万”工程并非空穴来风。“十一五”期间北京拟建的经济适用房是1500万平方米，约21万套。还有大约同样规模享受经济适用房政策的住房也在规划之中。同时，总量约为90万套的商品住宅建设规划中包含了一部分的限价商品房，总体规模虽然并未确定，但是搞1000万平方米的限价商品房绝对不成问题。

    转眼已是春暖花开，北京市国土局终于高调公开了十块限价房用地，并且推出第一批三块“两限房”地块，分别为海淀区西三旗项目、丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”、石景山区金顶街三区项目用地。必须承认，此次政府部门的工作力度相当大，不仅上述三个地块对于开发商相当具有吸引力，而且一次推出规划建设面积110万平方米，其中住宅占到97万平方米，并且在商品房项目中配建了约4.8万平方米的廉租房。不难想象，以目前的房价水平，如果上述三块土地用拍卖方式出让的话，很有可能又会引起轰动，再出个天价也未可知。那样一来，地价、房价交相辉映，局面或许更加无法收拾。而今，限价房用地的大量推出，彰显了政府关注民生、建设和谐社会、落实宏观调控政策的坚定决心。从地价入手，也堵住了开发商大佬们常常表白的“地价推高房价”的口实。实在是一举多得的好事。

    本次推出的限价房用地，是采用“限套型（全部建设成套型建筑面积90平方米以下的住宅）、限房价”基础上竞地价的招标方式出让，估计不会有开发商在房价和套型面积上再做文章。而销售限价的制订据说是以该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%至15%，同时考虑宗地土地开发成本，包括土地开发成本、政府土地利益、建安成本、销售费用、财务费用、管理费用、税费等，加上开发企业8%至10%的利润确定。比较起来，被压缩的价格主要来源于地价的下降与开发商利润的降低。当然，不可否认，成本也将有所下降。只是期望伴随成本下降而来的，不会是新一批的豆腐渣工程。

    斗胆预测首批限价房项目会花落国企，不会是最高价中标，楼面地价或会开出近两年来的新低。相信本次招标响应者还是不少的，但以往大鳄云集的局面不会重演。不过，限价房用地的顺利上市，其实只是限价房万里长征走出了第一步，限价房的谜底只揭开了一半。

    限价房作为一种带有部分保障色彩的特殊商品房，它的特殊性并非仅存在于限套型、限房价与降地价。它的功效还有很多，比如，限价房的大量推出将会有效地影响商品房市场价格的总体构成与形成机制；同时，还会影响到人民对于房价的预期，缓解购房的焦虑心理。但是，要想成功达成上述功效，发挥限价房的作用，让政府与开发企业的让利真正落到实处，限价房的管理要远远重要于限价房土地供应与产品建设。

    从经济适用房近些年不成功的经验中我们发现，经济适用房首先是在制度设计上出了问题，其次是执行环节进一步产生偏差，最终导致出现矛盾后影响了整体的发展，以致于很多人现在建议取消经济适用房。目前看来虽然可能性不大，但经济适用房在制度建设上将产生重大变化，未来的经济适用房可租可售可回购，与原来的概念大相径庭。

    限价房目前面临着与经济适用房建设初期相同的境地。一如众多有识之士指出的那样，限价房目前最主要的问题并不是套型、地价和房价，更不是谁来建，而是谁有资格买、它的购买者权益是否受限、政府今后将如何管理限价房等问题上。

    关于购买资格，目前比较明确的有几点。一是拆迁户，由于经济适用房正在酝酿变脸，未来能够补偿给拆迁户的产权房应该就是限价房。二是经济适用房合格购买者，这部分人群数量不小，换购限价商品房，可以缓解经济适用房建设总量不足的问题。此外，不甚明朗的是第三部分人群，持有北京户口的中低收入人群。由于北京等城市的高速发展，国际与国内的精英群体大量涌入，原住民在就业竞争力方面远远无法与他们相提并论，收入差距的拉大更多地体现在这些人身上。不过，这个群体的购买主体资格的认证工作是比较困难的一件事，一方面是全社会个人信用体系的缺失导致准确认定个人或家庭总收入相当困难，另一方面购买主体收入标准的制订牵扯到众多家庭，是个相当关键的问题。处理不好会产生很多负面效应。

    关于购买者权益是否受限的问题，也是当前关注的焦点。购买限价目商品房是否与普通商品房有相同的产权，是否可以用来出租，今后转售的限制条件等等都会影响到限价房未来的发展。建议政府相关政策制订部门一定要吸取经济适用房的经验，制订出切实有效的管理制度，莫让限价房沦为经济适用房第二。

    此外，好的制度还需要好的执行。限价房在开发、销售、转售与日常管理等环节能否严格把关，保证做到公开、公平、公正，是它未来能否一路走好的关键之一。一旦成为了少数人牟利的工具，那么政府与企业的牺牲就得不偿失了。

    现在没必要再继续争论限价房是否有存在的必要了，它的到来已经成为事实。未来限价房或许与小户型一样成为中国房地产市场的流行语。但是，限价房能否真正解决日益壮大的中等收入人群的住房问题尚存疑问，市场经济条件下住房保障体系到底如何搞还要继续探讨，现实中数量巨大且具有巨大购房需求的“北漂”们暂时未被纳入限价房的覆盖范围，他们的声音也不应忽视。

    什么时候限价房的管理制度出台，另一半谜底才算揭开。让我们拭目以待，也祝限价房一路走好。

本文发表于中国房地产报2007年4月9日