取消预售商品房制度是否可行？

不明白重申121文为什么又和取消预售房制度扯到了一起？住宅结构封顶到成现房还有好长一段时间呢！严格执行121文不过是金融体系的再一次政策收紧，其目的与结果与今年来一系列金融调控措施的效果是相近的，这里我们就不再讨论了。该政策系三年前制订，今日重申不独显示出政策推行的困境，其作用与当前宏观调控的整体方向是否一致主要还取决于这样的政策对于供需失衡的状态是否能够起到缓解的作用。至于某些媒体上耸人听闻的文章标题，权且当作一种炒作罢了。

回过头来讨论一下商品房预售制度能否真正取消的问题。

今年两会期间，有人大代表建议取消商品房预售制度，但仅停留在了建议层面，没有了下文。也有中国人民银行金融市场司房地产金融处处长程建胜表示“完善我国商品房预售制度，就是要取消预售的融资功能”并且提出有两个途径可供选择：

一是加强预售资金管理，做到专款专用。可以考虑在银行设立信托账户，由购房人共同委托银行以自己的名义监管资金，使预售资金真正做到“只用于有关的工程建设”。

二是预售只许收取定金。但同时需要为开发企业建立替代融资渠道。为此，可以鼓励银行发放真正的开发贷款，期限与开发周期相匹配。同时，为房地产开发企业开辟直接融资渠道，在法律政策上为房地产信托基金的推出创造条件。

程建胜还表示这两种办法可选其一，也可同时采用。

个人认为，程建胜此文说明央行正在思考如何完善商品房预售制度。也许也在酝酿取消预售制度一事。而他提出的两个途径之二，事实上就是取消商品房预售制度的一个途径。

让我们来假设一下，如果我们现在取消商品房预售制度。规定所有商品住房必须在现房验收通过后才能销售。同时，银行在经过严格审核和评估后向房地产项目发放真正的开发贷款，期限与开发周期相匹配；再通过专门机构加强贷款资金的监管力度，保证专款专用，足额到位。这样做的话，将使商品房开发项目的项目管理和融资模式真正走向与国际接轨。

如果能够这样解决商品房预售制度的问题，将带来很多好处：

1.    解决了购房人购买期房的风险；

2.    解决了银行面临的开发项目烂尾的风险，还可以增加银行的收益；

3.    解决了施工企业垫资与拖欠工程款的风险；

4.    解决了开发商虚假宣传、违规销售的风险；

5.    使政府增加了监管开发商的力度，还简化了监管程序；

6.    开发商也能够减少各方面的投入，并减小了销售和融资压力。

对于这样一个具有很多优势的制度变革，不知央行会否真的采纳。也希望任何制度的变革能够设计相对完善的执行措施，保证新制度的执行过程中，没有人成为制度的牺牲品。

如果没有一个很好的后续资金安排前提下，直接取消了商品房预售制度，恐怕会出不小的问题。开发商可能会减少开发量以缓解资金压力；也可能刀口舔血、饮鸩止渴，寻找各种违规融资的渠道；但最终会如何？挺过来的开发商还会将住房按预售时的价格出售吗？现房价格一般高于有预售的项目均价是不争的事实，最终还得购房人埋单。

一句话，挺不过来的开发商或烂尾或转手，挺过来的开发商必将赚得更多。