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经济适用房还有存在的必要吗？
(2006-10-29 19:59:31)| 分类： 房地产的话题 |
经济适用房还有存在的必要吗？
经济适用房拟探索内循环方式，由国家回购是北京未来五年住房建设规划中提出的一个新设想。一石激起千层浪，支持者有之，反对者亦不在少数。从法律角度、从情理角度、从诚信角度、从公平角度分析者众多，这里就不再赘述了。笔者也参加了这个讨论，写了一篇“经济适用房内循环有何不可”，收到了不少板砖，从中也发现了一些有意思的现象，在这里与大家分享：
反对回购制多数集中于强调不能追溯以往，也就是已经售出的经济适用房不能实施强行回购制度；
多数人都支持新建经济适用房实施内循环方式；
少数人担心内循环方式是否可行，是否会有人买；
有一部分人建议取消经济适用房，改为廉租房；
几乎无人支持继续实施现行的经济适用房制度；
通过上述意见我们发现，现行的经济适用房制度已经失去了存在的民意基础，再加上北京以拆迁房作为经济适用房销售对象的政策更决定了它远离了其原有的本意。那么，对于经济适用房，到底我们应该如何认识呢？
笔者认为：
经济适用房现阶段还有存在的必要，因为廉租房制度依赖全额国家财政投资，每年的投资量是有限的，如果想要形成一定规模，能够维持社会上相当比例低收入人群的基本住房保障职能，需要很长的时间。而内循环方式的经济适用房通过国家提供优惠、开发商投资并让利、中低收入人群出资购买居住权、国家回购方式解决了各个参与经济适用房建设、使用人的进入与退出渠道问题。整个流通过程本身是可行的。
内循环方式真正需要加以解决的是购买者的利益如何得到保障，也就是购买经济适用房的中低收入人群他们的利益保障问题。主要是一个回购价格问题，需要考虑房屋的折旧，更重要的是平衡购买者的实际投入，保证他们在使用经济适用房阶段的实际投入在一个合理的范围内，至少不能高于同期租住租赁型经济适用房的实际投入。
由此可能产生出一个新的问题，回购价格可能会高于再出售价格，差价由谁负担呢？应该是政府。由于经济适用房实行内循环方式可能将福利房形成一个实质性的积累，当达到一定数量水平后，国家就可以停止新建经济适用房，而每年只需支付相应的费用弥补经济适用房内循环的一些相应的支出。这种作法不会牵涉到土地资源，比现在每年拿出大量土地建经济适用房好得多。
还有，如果今后国家资金雄厚，或可将经济适用房干脆转为廉租房，不卖了也未尝不可。
有上述优势，笔者自然支持经济适用房继续存在并实施内循环制度。
经济适用房拟探索内循环方式，由国家回购是北京未来五年住房建设规划中提出的一个新设想。一石激起千层浪，支持者有之，反对者亦不在少数。从法律角度、从情理角度、从诚信角度、从公平角度分析者众多，这里就不再赘述了。笔者也参加了这个讨论，写了一篇“经济适用房内循环有何不可”，收到了不少板砖，从中也发现了一些有意思的现象，在这里与大家分享：
反对回购制多数集中于强调不能追溯以往，也就是已经售出的经济适用房不能实施强行回购制度；
多数人都支持新建经济适用房实施内循环方式；
少数人担心内循环方式是否可行，是否会有人买；
有一部分人建议取消经济适用房，改为廉租房；
几乎无人支持继续实施现行的经济适用房制度；
通过上述意见我们发现，现行的经济适用房制度已经失去了存在的民意基础，再加上北京以拆迁房作为经济适用房销售对象的政策更决定了它远离了其原有的本意。那么，对于经济适用房，到底我们应该如何认识呢？
笔者认为：
经济适用房现阶段还有存在的必要，因为廉租房制度依赖全额国家财政投资，每年的投资量是有限的，如果想要形成一定规模，能够维持社会上相当比例低收入人群的基本住房保障职能，需要很长的时间。而内循环方式的经济适用房通过国家提供优惠、开发商投资并让利、中低收入人群出资购买居住权、国家回购方式解决了各个参与经济适用房建设、使用人的进入与退出渠道问题。整个流通过程本身是可行的。
内循环方式真正需要加以解决的是购买者的利益如何得到保障，也就是购买经济适用房的中低收入人群他们的利益保障问题。主要是一个回购价格问题，需要考虑房屋的折旧，更重要的是平衡购买者的实际投入，保证他们在使用经济适用房阶段的实际投入在一个合理的范围内，至少不能高于同期租住租赁型经济适用房的实际投入。
由此可能产生出一个新的问题，回购价格可能会高于再出售价格，差价由谁负担呢？应该是政府。由于经济适用房实行内循环方式可能将福利房形成一个实质性的积累，当达到一定数量水平后，国家就可以停止新建经济适用房，而每年只需支付相应的费用弥补经济适用房内循环的一些相应的支出。这种作法不会牵涉到土地资源，比现在每年拿出大量土地建经济适用房好得多。
还有，如果今后国家资金雄厚，或可将经济适用房干脆转为廉租房，不卖了也未尝不可。
有上述优势，笔者自然支持经济适用房继续存在并实施内循环制度。
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