小户型应该建在那？

    对于国十五条中的所有项目都需要将70％的居住面积建设套型在90平方米以下住宅的规定我是反对的。并不是反对调整住宅供应结构，而是反对每个项目都这样做。因为并不是所有的项目都适合或应该建设成小户型。

    比如：位于远郊区的低密度建设用地，原来是0.3-0.5的容积率规划，建设小面积住宅，谁去住？由于投入原因这样的土地价格并不便宜。没钱的享受不了大量的配套，而有钱人会去住90平方米的住房？你不是逼着开发商只能变魔术、把大房子拆零了卖吗？一楼卖老子、二楼卖老婆、三楼卖公公。变个戏法而矣，谁都累。建设成本加大了、交易成本也加大了。而税收（包括契税反而减少了）。何苦搞这种顶着普通住宅帽子的高档房呢？想骗谁？

    再比如：在一些城市边缘区域，没有规划的快速公交和轨道交通，出行方式基本上依靠汽车等自备交通工具。此类区域面对的客户群理论上更多的可以是改善型客户，他们需要的住房与中低收入人群是不相同的，更多的要解决中国人传统上三代同堂、照顾老人等家庭生活需求。依据此类需求模式建设的住房绝不应该是建立在三口之家90平方米基础上的住房。标准的三居室应该是一种常态。

那么小户型应该建在什么地方呢？

    首先应该建在政府规划的大容量公交线路和轨道交通沿线，这些区位应该由规划部门依据小户型优先原则，大量规划以小户型为主的建筑项目，并依据距离快速交通干线的距离逐步调整户型结构比例。而距离快速交通干线近的项目应该加大土地利用强度，让更多的中低收入人群能够以最短的时间使用快速公共交通工具。而想住大房子的人则需要承受一些交通上的不变和成本。

    其次应该建在城市中心区域，包括CBD和主要环线内。因为这些区域是传统的黄金区域，需求比较旺盛。当然在这些黄金地段是不可能建设低成本、低价格住宅的。建设大量高档公寓是一贯的房地产开发思路，但无论从自住角度还是投资角度分析，大面积的高档公寓都未必是一个很好的选择。原因有三：

1. 从自住角度考虑，面积过大、档次过高导致购置和持有成本过大。相同成本可以在郊区购买别墅了；
2. 从投资角度考虑，大面积公寓的投资额大。高租金影响客户的选择，租金水平的持续下滑会导致投资人收益下降。而转手豪宅比小户型要困难的多；
3. 从租赁客户考虑，如果是短期租住，除了高收入阶层外，多数人更愿意只需要一个合理的居住面积，租户会更注重交通、环境和生活配套的便利程度。现在大量的大面积高档公寓实际上沦为了中档写字楼，简直是浪费。

    综上，调整小户型住宅供应比例是国家的明智之举，但不论项目位置的一刀切是主管部门简单思维的产物。提请相关部门不要怕麻烦，要结合小户型实际情况，从城市规划入手，以规划指导和带动小户型建设，将小户型供应结构纳入规划范畴可能是解决未来小户型供应上诸多问题的一条出路。

    近几日北京出现市场交易量的明显回升,但新闻却一直是交易量受宏观调控影响下降多少多少,可笑.具体工作情况我在“狼来了的故事”－－市场观望期仅仅一周（数据更新了）中列举了，而且更新到昨天交易量。再有就是土地供应，也有比较大的问题。今年北京的土地供应计划可能又泡汤了。没有地，如何能解决供需矛盾？