碧桂园引爆三线城市地产泡沫

对于有着强烈扩张冲动的地方政府来说，善于造城的碧桂园确实是无法拒绝的诱惑。为了让自己管辖的城市漂亮起来，地方政府都希望有实力的开发商大规模开发自己的城市，不但有大量的财政收入，而且各种城市规划、建设的费用也都推给开发商，一举多得。碧桂园早看穿了这些门道，所以碧桂园大量在三线城市购地，其新增土地储备遍布广东、天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省、市、自治区的三线中小城市。

碧桂园所拿土地大多集中在二、三线城市，其中以酒店及商业配套在内的大型住宅项目为主，碧桂园通过获得大面积价格低廉的土地，开发低密度、社区化并且具备价格优势的综合性地产。碧桂园大多开发"郊区大盘"，这些项目均位于具有良好交通条件的市郊地区，购地价格远低于市区。而其又惯于一次性购置大面积地块，议价能力也较强，所以公司的购地成本较低。2004～2006年间，碧桂园土地成本占平均售价的比例分别为9.2%、7%及7.5%，今年上半年又降低至7.45%，远低于其他开发商20%左右的比例。

最近，从各种媒体得知的碧桂园大量购地的区域包括以下几个地区：重庆长寿区桃花新城地块，土地面积约为622 亩，总土地款约为人民币2.3亿元。张家界土地面积约为约1039 亩，总土地款约为人民币1.18亿元。

河南省中牟县老城区和新城区之间的一片都市农业带，碧桂园将填补这块农业带。届时将有一处4000亩的碧桂园小区，面积相当于目前中牟城区的三分之一，预计静态投资40亿元以上。

碧桂园跟湖北省随州市协议用地8000亩，其中一期工程用地近2600亩，工程静态投资预计200亿元，随州项目34.8万元每亩的地价。随着随州项目的启动，碧桂园在湖北一省已经拓展了五处：随州白云湖、咸宁温泉、蔡甸后关湖、鄂州红莲湖、武汉汉南，目前黄石市也在接洽之中。

从上述碧桂园获得土地情况看，这些土地大多集中在三线城市，土地规模往往超过千亩，开发面积之大，可堪比一座小城镇，比如碧桂园在河南中牟县的土地面积就相当于整个县城的三分之一。但是，正是这种无限的大规模扩张也给这些三线城市带来了很大的隐患。

隐患一：市场脆弱容易产生泡沫

碧桂园每到一处，将会给当地的房价提高很多，本来就人口少，收入低的三线城市，将会有很多居民投资到房地产中，希望通过炒房快速提高自己的收入，但是这些城市居民的投资能力连续性很差，难以像大城市一样持续维持炒房活动。因为大城市往往有来自全国各地的炒房者，这些炒房者收入较高，承受能力大。一旦没有后续投资者进入，房价自然会在一段时间后缩水，大量的民间财富被碧桂园吸走。留给这些城市的将会是一片无人的建筑群。

隐患二：大量圈地造成土地荒废。

碧桂园往往大规模圈地的地区在三线城市的郊区，这些区域一般是农业生产区，为都市提供农产品，被碧桂园圈地之后，大量的农业土地将被荒置。碧桂园的开发速度较慢，这些项目往往需要碧桂园五到六年开发完成。碧桂园大量囤地，很多资金都沉淀在土地中，如果沉淀在土地中的资金太多，而开发资金缺乏，将会引发资金链断掉，这些三线城市的大量土地也就会成为一片荒地了。

隐患三：土地金融政策从紧开发风险大

碧桂园一向以大规模土地开发为主，这种开发模式与国家的宏观调控是背道而驰的。事实上，今年以来在二、三线大规模圈地的碧桂园不仅面临二、三线不发达地区的购买力的风险，也不能忽视着土地金融政策的风险。明年的货币政策将会比今年更紧，这是中央经济工作会议作出的政策，明年对开发商的信贷支持将会大大减少，同时，土地政策也将更加严格，各种媒体曝光的开发商囤地达10亿平方米土地将会使得中央政府加大整治土地闲置。面对金融、土地的调控，不知手中掌握如此多土地的碧桂园怎么熬过2008年？

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