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驳王石：房地产天生是垄断
(2007-11-18 23:54:57)
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分类： 谈房论地 |
驳王石非垄断论:房地产行业天生就是垄断
王石近期在接受采访时发表言论：万科坚决不囤地、不捂盘，房地产行业也不存在垄断。王石认为寡头垄断一般应具备两个特征：一是少数企业占据了行业绝大多数份额，比如说，前三名占了50％以上；二是行业有进入壁垒，不能随便进入，少数企业操纵着市场价格。这两个特征应缺一不可。一个行业如果没有进入壁垒，即使集中度很高，也不是寡头垄断，比如手机行业，全球市场的前三位份额，早就超过了50％，但这个行业显然不是寡头垄断的。
王石认为房地产业不存在垄断的原因在于：首先，中国房地产行业集中度还非常低，目前全国地产开发企业在3.5万～4万家，高峰时曾达五万多家。对比一下06年中国和美国的数据。06年中国第一名是万科，占有率只有1.25%，而美国第一名是4.9%；中国前五名加起来不超过4％，而美国是17％。即使万科在将来的市场份额一家超过了4％，也构不成行业的垄断壁垒，因为只要有资金、土地资源就可以进入这个行业，不像金融、电讯、能源，有个准入制，这也就是近两年其它行业的企业纷纷进入房地产的原因。如此自由准入行业，是不容易出现寡头垄断的，企业更不可能获得定价权，价格是在竞争中产生的，如果这个行业的收益率高了，其他行业的资金就一定会进来，加剧竞争，将利润率降下来。
王石有关中国房地产业非垄断论显然是存在很多漏洞的。为什么在不断有企业进入房地产行业的情况下，行业竞争应该更激烈，房价应该不断降低，房价不但降低，反而各个城市房价快速上涨呢？而且房地产利润为何在高激烈竞争中高举不下呢？另外，随着价格的上涨，居民对住房的需求应该减少，为何各个楼盘发生排队抢购呢？一系列的现象和疑问表明：房地产就是垄断行业，而且这种垄断是天生的。
判断垄断很显然不能看市场份额的多少，不能说份额少就不存在垄断。房地产天生就是垄断行业。首先，房子具有不可移动性。苹果可以在果园里大规模的种植，生产出来的苹果可以被运输到全国乃至全球各个市场或者超市进行买卖。在同一个超市中，可以看到来自不同果园的苹果放在一起，任我们挑选。我们可以通过比较不同的苹果判断得出，哪些苹果是好的，哪些苹果是较差，哪些是贵的，哪些是便宜的，我们还可以与卖者讨价还价。而房子因其不可移动性，也就使得房地产市场不能像苹果一样被运来运去，哪里价格高就运到哪里卖。房地产市场因不可移动而被分割成一个个单独的市场，具体地说，每一个楼盘都拥有一个销售中心，销售中心就相当于一个单独的市场，一个专卖店形式的市场。在专卖店里，只能看到一家产品，没有选择余地，也没有讨价还价的可能。
其次，房子是必需品、价值大。有很多老百姓辛辛苦苦干了一辈子，才能积攒起买房子的钱。对于他们来说，房子可能是一生的心愿，在中国的传统思想中，总想拥有一套属于自己的房子，能够安居乐业，这是其他任何东西也替代不了的，没有替代品也就是说房子对于每一个人都是必需品。房子作为必需品与其它必需品不同的是，房子价值大，价值大也就必然造成交易的复杂性。老百姓买房子决不会像消费馒头、苹果、牙膏、洗发水之类的商品一样，这次用了某种品牌的商品，感觉不好，那么下次就不买了，换一个品牌；或者苹果的价格太高了，那可以不买苹果，买香蕉、桔子其他水果来代替。对于这些商品，我们可以换来换去，那是因为我们有很多次交易的机会在其中，而住房的交易在一个人的一生中决不会很多，也就是说，进入市场、退出市场的机会少、交易频率低，而成本很高。在市场交易频率低、与卖者博弈的次数少的情况下，买者要想比较清楚了解某一中商品的性能、成本等信息，存在很大的困难，因此，在房地产市场存在着严重的信息不对称。在房子作为必需品不得不买又存在信息不对称的情况下，房地产商完全可能利用他们的信息优势来使得买者处于劣势地位，来控制住房的价格。
再次，在我国，土地不能通过市场自由交易。房地产市场上的土地数量都是由政府每年制定的计划来确定的，这些土地经过招牌挂后，才流转到房地产企业的手中。虽然土地的供给数量可以由政府来控制和计划，但是人们对于商品房的需求以及房地产企业为适应人们商品房需求而对土地的需求却是无法控制和精确计算的，这其中必然产生土地供给与需求之间的矛盾与错位。另外还有就是土地分配结构上的矛盾，不同地区的土地分配数量不同，不同城市的土地分配数量不同，不同商品房种类的土地分配数量也不同。只要房地产商得到某一块土地，他就可能垄断这一区域的住房供应。只要想在这一区域生活、工作的人，需要买房子时，本区域的房地产市场只有这么一家或者少数几家提供商品房，他们要么买，要么换掉工作或者熟悉生活环境到其他地方买，几乎没有其他选择。难怪很多地方发生了排队买房或者雇人排队的情况。
正是上述原因造成了房地产市场是一个天生的垄断市场，无论有多少企业进入。在这个垄断市场中，消费者根本没有价格决定权与选择权。因此，购房者也就会在价格不断上涨中丧失理性，一哄而上购房。要想抑制房价过快上涨，必须从消除垄断性、还市场机制的完整入手才能恢复价格机制对市场调节的作用，让消费者拥有选择权和定价权。
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