北京土地调控政策突变方向

继中央831大限之后，北京市又推出了121大限。这个121大限来源于北京国土局日前公布的622号文件。但是，北京121大限对于开发商的威力远不如中央831大限。事实上，622号文件预示着北京土地调控政策已经由强硬转向了温和，开发商们紧张的神经也由此可以放松一些。

北京622号文件主要是为了近期加快北京城区的土地供应，目的在于加快一级开发节奏，进而增加商品房的供应。新公布的北京土地供应项目将有很大比例来自于那些在中央831大限中未过关的项目。从某种角度看，北京政府对于闲置土地的态度显得比以前更务实，这种务实的态度有利于闲置土地的再利用。

2004年第一轮房地产宏观调控的时候，北京市提出超过两年尚未开发的闲置土地要收回。具体的规定是：对于超过规划合同约定的土地，满一年未开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。此后不久，北京市国土局宣称收回38宗土地，其中包括位于奥运主场馆边上的项目“摩根广场”。摩根广场项目被收回后一度准备转给首创集团。

这一强硬的土地调控措施一时间让不少开发商十分紧张，害怕到手的土地被收回。2006年有媒体报道：各开发商担心手中的土地被有关部门收回，纷纷准备开工，以至于2006年上半年土地开工面积大幅度上升。这其中的转机出现于2006年6月，一位北京市国土局负责人对外界表示：“将鼓励831过关但已过了两年合同期限仍未开工的项目建设中低价位的商品房。”

此后不久，北京市政府对出让但闲置的土地态度开始逐渐温和化。北京市政府对于闲置土地采取一分为三的处理方式：开发商自身原因造成土地闲置，政府方面将与开发企业进行协商。如果开发企业愿意建设“限价房”，北京有关部门愿意再给开发商一次机会，延长土地收回的期限；如果开发商不愿意，那么国土局将根据国家出台制定的闲置土地处理办法，对项目进行处理；如果因政府原因造成项目土地闲置，国土局将积极与开发商协调，对这些项目进行疏导。

这种处理方式显示了以疏导为主的调控理念。此后的一些事实证明，摩根广场、银泰中心这些处于北京优越地段的闲置土地重新交还给原来的开发商。对于其他收回的30多宗闲置土地也没有进一步公布处理结果。尽管北京政府对于闲置土地的态度由强硬逐渐转为温和，但是，622号文件的出台依然在开发商中制造一些紧张气氛。出现这种现象的主要原因在于关于土地各种概念和数据的混乱。

概念和数据混乱表现之一是有关闲置土地的界定。按照准确的说法，闲置土地是指已经出让但未按照规定开工或者开工不足的土地，它和历史性遗留项目是完全不同的概念。但是，许多普通民众和开发商区分不清闲置土地和搁置尚未入市土地的区别。事实上，622号文件要清理的土地还没有出让，确切来说，不能算是闲置土地，也就不存在收回的可能性。

北京市622号文件有一分为二处理的含意，对已经出让的土地将得到比较温和的处理，而还未一级开发则要设定开工大限。但是，北京到底有多少闲置土地会受到鼓励和引导，又到底有多少闲置土地将受到622号文件设定的大限呢？目前，对于外界，仍是一个未知数。

对于622号文件要清理的项目数目，北京官方没有公布任何有关数据。据官方公布数据：831过关的项目数量为288宗，过关土地面积共约 2472公顷，涉及规划建筑面积约4353万平方米，但是，没过关的土地数量从未正式公布。对于要督促的已出让项目，北京官方的数据是2002年至2006年已出让未上市的项目共有463个，共3373万平方米。由这些公布数据可知，展现在民众面前的完全是笼统而混乱的数据。过关和未过关、已出让和未出让、未开发和超过两年未开发、完成一级开发和未完成一级开发这些具体的分类土地数据混杂在一起，让人无法搞清楚闲置土地的具体情况。

北京市到底有多少已经出让的土地超过两年还未开发，目前尚不清楚。北京市历史遗留项目中还没有出让，甚至还没有进行一级开发的土地规模，政府也没有具体公布数据。至今外界仍旧是只知道土地闲置的处理办法，不清楚到底有多少闲置土地在处理范围中。这种不清晰的调控政策将会带来民众对政策的误解，也会影响到调控政策的推行和执行效果。

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