银行加息能给楼市高烧降温吗？

8月21日，金融机构人民币存贷款基准利率开始今年第四次上调，同时住房公积金贷款利率也相应提高。加息可能成为当前楼市的“退烧药”吗？加息、减税短期内难改房地产市场升温格局。对于当下的楼市而言，降温还要问源头。

高利率势必会抑制房产投资者的需求，会大大改变买房人对未来的预期，扎堆购房的现象也会减少。但前6次加息后的楼市走势证明，这种“通过影响房产需求方来影响供给方从而让房价降下来”的美好愿望从未实现过。事实上，房地产的需求在城市化进程以及居民收入提升的大趋势下，难以抑制。在供求偏紧的情况下，自主需求混杂着投资、投机需求一起释放，“该买的还是买”。

对于开发商，加息理论上会带来开发成本提升。因为借钱要付的利息高了，房地产业高负债经营的行业特性决定了加息将提升开发商的财务费用。但开发商在房地产业景气高昂的大背景下，会通过提价等方式轻松地化解这一成本。相对于房价高涨带来的收入，加息对开发商而言不过是“毛毛雨”。譬如地产龙头万科日前公布的6月份销售数据显示，火热的行情令其每平方米销售收入增加1000多元。

3年了，楼市调控旷日持久，房价还未低头却又抬头，原因何在？而近来关于房价的新闻总让人心惊肉跳：“6个月上涨50%”“一个楼盘的市值可以买下整个某大集团”“新拍出的楼面地价接近在售房价”。

从供求关系看，有效供给不足，新建商品住宅供需缺口较大。住房需求旺盛客观存在，使得建房的速度总难追上售房的步伐，供不应求导致房价上涨。国家发展和改革委员会公布的数据显示，1至4月，全国新建商品住宅销售面积大于竣工面积2倍多，且销售面积增幅高于竣工面积增幅6.7个百分点。

从成本构成看，地价上涨过快，导致房价成本大增，继而急剧拉升房价。地价过快增长是新一轮房价上涨的主要动力。房地产研究者顾海波指出，土地成本最终会打入房价，高地价客观上推高房价毋庸置疑。

从交易秩序看，“炒风”乘势而起，非正常因素助推房价节节高涨。人为因素推涨房价主要体现在两方面：一些楼盘已达预售标准但就是不申请预售，即便已取得预售许可证也迟迟不开盘；或者已开盘，但拒绝对外销售，以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘。至于纵容销售人员利用职业便利炒作房价，制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价，也屡见不鲜。这进一步烘托、放大了供求紧张，为房价上涨火上加油。

从资金面分析，行业外资金，特别是部分股市资金开始流入楼市，助推房价上涨；境外资本大量涌入，加剧了楼市格局改变，在相当程度上强化了房价看涨预期。