质疑物权法：农村宅基地能否被转让

历经八次审议的《物权法》草案 3月16日在十届全国人大五次会议闭幕会上高票获得通过。一般而言，我国一部法律草案经过全国人大常委会三次审议即可付诸表决。但是，物权法草案却在反复修改后经历了八次审议。这是全国人大立法历史上第一部进入八审的法律草案，也是审议次数最多的法律草案。虽然经过了八次审议和修改，但是通过后的《物权法》在房地产方面的条款中仍然存在许多未能彻底解决的问题。

质疑一：农村宅基地能否被转让？

近年来，在国内很多大城市兴起了一股下乡卖房风，很多城镇居民购买农村宅基地，自己造房子享受乡村生活。关于农村宅基地的转让问题，《物权法》第十三章规定了宅基地的使用权，第一百五十三条表示：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。这里并没有明确说明农村宅基地是否可以转让，转让的对象是否可以是城镇居民，而是把这个问题留给了其他法律法规来规定。

而根据土地管理法的有关规定对于宅基地的转让也同样存在规定不明确的问题。在《土地管理法》关于宅基地使用的第六十二条中，规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”、“农村村民出卖、出租宅基地后，再申请宅基地的不予批准”。《土地管理法》中仅仅限定了宅基地的审批资格，没有明确说明宅基地能不能转让。同样，《物权法》第165条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，这条规定似乎肯定了农村宅基地可以转让。

但是，在此前的数次《物权法》草案审议中，草案对宅基地的转让作出了十分严格的限制，明确规定：宅基地只能在本集体经济组织内转让，并且强调禁止城镇居民购买农村宅基地。《物权法》出台后，起初有关的规定被删除，只是加入了“适用土地管理法等法律和国家有关规定”的模糊语言。为何关于农村宅基地的问题前后出现了差异？这说明了关于农村宅基地是否能出让的问题还存在着很大的分歧。这样的规定也是为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地。

目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立，宅基地使用权是农民的基本生活保障。从全国范围看，放开宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。《物权法》有关农村宅基地使用权转让的规定，实际上基本阻止了农村宅基地的转让。这样规定是立法机关担心大量农民流离失所，并且如果开了口子可能造成农村土地开发的“热潮”。

但是，从市场经济角度出发，农民确实有宅基地使用权转让的需求。《物权法》的规定很有可能让农村的宅基地和房屋成为一种“死产”。农村村民的宅基地和住房不能抵押和转让的话，农民的其他财产并不多，住房是其主要财产，如果农民生产或生活上发生紧急情况，需要一大笔资金，房屋和宅基地都不能抵押或转让，将会使农民无法获得有效的融资。因此，应有条件地适当放开，既要方便农民融资，又要保障农民基本居住。

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