政府与开发商的利益博弈

房地产不单纯是一个产业问题，同时也是一个民生问题。房地产行业不单纯只是一个纯粹商品化的行业，同时应当具备社会保障的职能。

任何一个住房供应体系中，应该包括两个部分。一部分为商品化部分，另一部分为政府住房保障部分。商品化部分，政府通过制定游戏规则，按市场模式运行。而保障部分，是政府的工作和责任之一,需要政府制定详细、可行的执行方案，并由政府设立专门的机构严格执行。按照国家以前制定的住房制度，高收入人群购买商品房，中低收入人群购买经济适用房，特困阶层获得政府保障的廉租房。不同性质的住房适合不同的收入群体，不同性质的住房适用不同的提供渠道和游戏规则。但是,由于住房保障方面的严重不足,实际上,绝大多数老百姓被推向了商品房市场,加剧了房价与购买力之间的矛盾.

同样，对住房的需求分为消费需求和投资需求。一套房子的价值元素也主要分为两个方面，一个是作为居住用途的使用价值，另外就是作为投资品的商业价值。住宅消费市场满足的需求首先是人们的基本需求，只要有地方供其居住、生活，不至于流浪街头就行了。这种需求是刚性的，无论价格高低，需求总是存在的。在这个市场上，供应包括住宅出售和租赁服务。住宅投资市场满足的是主要对资金保值增值的需求。

在消费市场和投资市场上，对住宅的价值评估方法或模式是完全不同的。消费市场，首先要体现社会保障，无论供需状况怎样，政府有责任满足人们的基本需求，使得“人人有屋居”，房屋的价值是社会福利性质的。要做到这一点，政府主导的作用就要充分体现，或者将经济适用房投放到真正有基本消费需求客户的市场上，或者建立廉租制度，确保没有经济基础和暂时没有更高需求的无房者有房可租。在这个基础上，哪些超过基本需求的人，可以去投资市场去参与博弈，不至于所有的人都挤进住宅投资市场，为了追赶商业价值，使得人们产生失去理智的狂热和焦躁。

现在的问题是，政府在试图解决房地产问题时，用住宅投资市场的方法来解决住宅消费问题，结果是任何调控政策都是隔靴搔痒。政府期望在自身利益（财政收入、土地资源控制及GDP增长硬性要求）等不变的前提下，政府希望市场主体来主动承担政府应该承担的社会住房保障职责，让利于民，控制利润，主动将房价控制在消费者能够接受的水平，把房价降下来。谈何容易，开发商也不是那么容易被摆弄的，开发商的出发点和归宿点是追求利润的最大化，因此客观上不存在自动降低的主动性，因此在于政府的博弈中，也是执行政策的底线。他们对房屋销售的主导位置，让民众完全丧失了以脚投票的权利，只能听命于开发商的价格主宰。