来昆名流以租房为主

抗战时期，昆明作为大后方（后来也成了抗战前线），来这儿工作和生活的人特别多，包括一些文化名人，像历史学家陈寅恪、社会学家费孝通、建筑学家梁思成、哲学家冯友兰、民主战士闻一多、散文家朱自清、儿童文学家冰心、著名作家兼文物学者沈从文……总之能列出一个很长的名单，可以说是群贤毕至、少长咸集。

这些名人到了昆明，是怎样解决居住问题的呢？渠道有多种：有的住单位，例如陈寅恪先生，住在当时中央研究院历史语言研究所的办公地点，时称“靛花巷３号院”，大体位置就在翠湖边丁字坡的下首南侧。有的自己盖房子，比如梁思成、林徽因夫妇，在昆明东北郊的龙头镇租借了一块８０平米的宅基，盖了改良型的“一颗印”。有的租房居住，像闻一多先生和朱自清先生两家人，曾经在昆明北郊龙泉镇司家营拼租同一处民宅；冰心女士随其爱人吴文藻先生初到昆明时，一家人租了市中心螺峰街的几间房子；沈从文先生及其爱人张兆和女士以及两个小儿子则长期在滇越铁路桃源车站附近一个叫“桃源新村”的地方租房，前后总共做了七年房客。

那么有没有在昆明买房的呢？也许有，但是买家应该都是从江浙一带赶来避难的富商大贾，而闻一多、沈从文等知识分子的收入当时只能维持家人的基本生活，面对抗战时期昆明城内价格暴涨的房地产，他们是无力购买的。再说他们来昆明只是为了在战时可以继续进行教育事业和研究工作，并没有永远定居的打算，更没有购置房产以图升值的计划。

所以总结起来，咱们在文章开头提到的那些文化名人，在昆明期间解决住房的渠道只有三种：一是住在单位，二是自己建房，三是在城中或城郊租房居住。而在这三种渠道当中，最主要的渠道就是租房。

抗战前房租很低

1937年全面抗战打响之前，昆明的外来人口不多，房租并不算高。据当时昆明市财政局调查，全市房租最高的地段是现在人民中路一带，如马市口、文庙、象眼街等地，建筑面积约15平米的一间普通住宅，每月租金折成法币才10元左右；其次是光华街、威远街、东门正街、土主庙街、西华街、顺城街、珠市街、东寺街等地段，一间房月租平均在7元上下；再其次是长耳街、福德街、灵官寺街以及现在云南大学附近的文林街，每间月租还不到7元；大观楼、东寺塔、付润桥、尚义街、潘家湾等地房租更便宜，每间月租5到6元而已。

当时法币在昆明还不是主要的流通货币，不过可以兑换成常用的货币“滇票”使用，一个人拿出法币6元，就可以在昆明市场上买到一石米（约重160斤）。也就是说，当时1元法币的购买力相当于人民币50元还要多。即便如此，抗战前的昆明房租还是显得相当便宜，一间房子每月租金不过几百块钱，租客们出到千元以上，就能在城区租到一套不错的小院落。

抗战时房租暴涨

1938年前后，在日本轰炸机的威胁之下，沿海省份的大批难民不断涌进昆明，南迁中的清华大学、北京大学和南开大学也从长沙西迁于此，组成西南联合大学，广大学生、教师和教师眷属散居在学校内外，给昆明市的租房市场造了空前压力。一句话：人多房少，供求失衡，房租迅速上涨。

1941年，西南联大的教师在校外租房，每人平均需要半平方丈，折合5平方米，每平米月租是4.67元（法币，下同）。由于一间普通民宅的建筑面积约15平米左右，那么一间房月租也就是70元，跟抗战前每间月租只需5元到10元相比，昆明房租上涨了10倍左右。

1942年，西南联大教师宿舍被炸，学校让大家暂时出去租房，每人每月发给租房补贴100元。这笔费用是向当局申请的，当局按1941年的房租水平给予补贴，以为每人每月100元肯定够教师们租房了，岂知这时候昆明房租一年数涨，100元在昆明城区连最便宜的房子都租不到。沈从文先生给三弟沈荃写信说：“学校每人贴房租100元，事实上每人200元亦办不妥。”他说的是实情。

到了1943年1月，沈从文先生继续给三弟写信谈昆明房租：“城中住处不易得到，一般租房子必300元一间，3间房子即近千元矣。”可见房租一直在涨。

郊区的房租也在涨

由于市区房租太高，居之不易，再加上敌机常来轰炸，市区反不如郊区安全，所以云南大学和西南联大的教授们大多选择在郊区租房。例如冰心女士一家人在螺峰街居住没多久，就搬到了呈贡县城的文庙，后来又迁居到呈贡斗南村，租住一个华姓人家的房子。斗南村离昆明市区有几十里，冰心女士的爱人吴文藻先生在云南大学教书，来回交通不便，每周课程结束之后，都要先坐一段小火车，从市区赶到呈贡洛羊火车站，然后骑一段马，才能回到家里。费孝通先生最初在市区文化巷居住，1940年日本飞机频繁轰炸昆明，为安全起见，一家人搬到呈贡古城村租房，此后每次去云南大学上课，费先生都要乘坐小马车两个多小时，或者步行四五个小时。

但就是租住这样偏僻的远郊农家，也要花费不菲的房租。1940年沈从文先生致信给妻妹张充和，说自己住学校宿舍，家人在郊区租房3间，“月付房东老娘子15元”，说明刚开始郊区房租还很低。但到1942年沈从文再给大哥沈云麓写信时，还是租住同样的房子，“房东老娘子”已经把租金上调到每月300元了。才两年时间，房租上涨了20倍。

拆迁户是推动房租上涨的因素之一

我们知道，随着经济的发展，不动产价格出现上涨是正常现象，但是抗战期间昆明房租上涨的速度这么快，却是一种不正常的现象。到底为什么会出现这种不正常现象呢？一个很明显的因素是外来人口剧增，另外还有一个不太明显的因素，那就是昆明当地拆迁户的增多。

抗战前后，昆明市加快建设步伐，公路、铁路、机场、学校、兵工厂……许多工程纷纷上马，而这些工程无一例外地都要拆迁一些民宅、征用一些土地，被拆迁的居民暂时无家可归，大多数家庭必须买房或者租房。

国民党当局为了节省开支，所给补偿极低，根据1930年颁布的《昆明市土地收用暂行条例》，无论是拆迁民宅还是征用土地，都只“偿价八成”，也就是只按市场价格的80%进行补偿。此外政府还经常违背承诺，拖欠补偿金，本来拆迁前就要发放的安置款，经常拖到三年后还不见踪影，例如1936年云南省政府在盘龙江西岸拆迁民宅100间，征收土地73平方丈（折合800平方米），涉及拆迁户几十家，补偿款一直拖到1944年才发下去。拆迁户拿不到补偿款，无力买房，只能四处租赁，于是更加重了租房市场供不应求的局面。

最重要的因素是通货膨胀

仔细推究起来，虽然外来人口和拆迁户都是造成房租上涨的关键因素，但是更关键的因素却是通货膨胀——没有法币的严重贬值，抗战时昆明房租不可能涨那么快。

以大米为例，1935年6元法币能买一石米，1938年昆明米价仍然是6元一石，1939年冬天骤然涨到40元一石，当年春节刚过，又飙升到70元一石。1942年9月8日，沈从文在信里写道：“米卖500元一石。”1943年1月11日，沈从文在家书中再次提到米价：“米每石在千元左右，青菜也得数元一棵，应付吃住已不容易，若添补衣鞋自更困难。”此后米价上涨速度越来越快，1946年12月13日《正报》第六版刊载物价行情，粳米每石6万元，糙米每石5万元。1947年8月8日《正报》第二版刊载物价行情，粳米每石36万元，糙米每石33万元。从抗战初期的几元法币一石，到抗战胜利后的几十万法币一石，粮价上涨几万倍，法币的购买力自然也贬值了几万倍。

不光大米，抗战期间几乎所有的东西都在涨价。20支装的“白锡包”香烟，1937年只需0.3元一盒，1942年一盒涨到200元，老百姓嫌整盒太贵，常常论支去买，一根烟10块钱，逼得很多烟民都戒了烟。生活必需品如柴炭、食盐、植物油、衬衫、鞋子、袜子，比赛着涨价。昆明的自来水厂和电气公司每隔不到一个月就要在报纸上登一次“调价公告”，抗战前几毛钱一度电，1944年涨到300元一度，结果电厂还是巨亏，因为煤炭涨价太快，电价怎么涨都弥补不了成本。

在抗战时期的昆明，一些原住民把余房租出去补贴家用，一些投机家则到处租地建房，专做包租公。对后者而言，房子不光是营利的工具，也是让手中法币保值的手段，法币一天天贬值，物价一天天上涨，房租自然也要一次次上调。表面上看去，每一次调价都让房东们大赚，但跟法币的贬值速度一比，涨价更大程度上只是在维持房东的真实收入不至于下降而已。

国家对租房市场的调控

房租涨得快，居民收入跟不上房租上涨的速度，西南联大的教授叫苦，在昆明居住的其他无房户也叫苦。为了减轻房客的负担，昆明市政府先后出台了一些调控政策。

第一，减少租房押金。

在整个民国时代，昆明市租房市场都流行“押垫”的规矩，即房客入住之前必须先缴押金。这个押金一般是月租的5倍到15倍，最高不超过20倍。如果房客在居住期间毁坏房屋，或者因为某些违法行为让房东受到牵连，或者欠租不缴，那么在退房的时候，房东会扣留部分乃至全部押金作为补偿。

但在抗战时期，因为房子供不应求，房东多将押金标准提高，强行要求房客先付相当于月租20倍以上（最高达百倍）的押金，然后房东拿着这笔押金放高利贷。在退房的时候，一些蛮横房东又百般挑剔，哪怕从粉墙上找到一粒苍蝇屎，也要说房客弄坏了他家的墙，必须扣掉押金。为此昆明市政府出台《租赁双方应收规约》，规定押金不得超过月租6倍，房东也不得变相索取其他任何费用，如果房东超额强收押金或者在退房的时候无理扣押不还，房客可以到区公所投诉，如果区公所不予受理或者处理不公，房客可以请“市政府房租评价委员会”仲裁。

第二，限制房东权利。

早在1935年，昆明市政府已经颁布有《昆明市租赁房铺暂行规则》，后来在1943年修订之后再次出台《昆明市居屋租赁规则》：“除非租赁契约期满、或房主翻造房屋、或租户欠租在三个月以上、或租户犯罪入监者，房主不得辞退租户及分租户”，“如房主因翻造房屋而辞退租户，须补偿租户一个月房租”，“ 如住房上漏下湿，及建筑影响居住者，租户可通知房主在十日内修理。如房主拒绝修理，租户可报区公所自行修理，修理费责成房主照价赔偿。”

国民党政府曾经在昆明兴建廉租房

还有一项就是建造平民住所。所谓“平民住所”，其实就是“贫民住所”，是由政府出资兴建、允许低收入者入住、入住者每月需向政府缴纳低额租金的公共社区，相当于我们现在的廉租房。大概从1930年开始，在上海、天津、南京、青岛、杭州、汉口、广州等人口密度很大、房价房租远高于一般城镇的一线城市，国民政府已经陆续建成了一批平民住所，尽管总体规模和数量很小，远远不足以解决所有低收入家庭的生活问题，但是多多少少缓解了一些矛盾，尤其在改善各大城市“棚户区”（即贫民窟）、提高贫民居住质量方面，起到了关键作用。

昆明远偏西南，抗战前人口密度不大，房价房租并不算高，所以当局一直没有在这里兴建平民住所。到了抗战胜利前夕，租房难问题到了刻不容缓、必须解决的地步，市政府终于立项，在翠湖沿岸被日军炸毁的旧民宅废墟上建起了第一批廉租房。

附注：

1.此文是写给云南日报的专栏，该栏从9月17日起开设，主要谈民国时期昆明的房价、房租、买房流程、二手房交易特色、购房者真实负担、常见购房纠纷、龙云主政时的住房政策、西南联大对房地产市场的影响等内容。希望大伙尤其是昆明的读者提出宝贵意见。

2.民国房地产系列是我现在主攻的一个方向，该系列已在上海、广州、南京、青岛、杭州、天津、济南、昆明等城市各选一家媒体刊出专栏，并将集成《民国房地产战争》一书。有对专栏或书稿感兴趣的编辑，请发邮件到likaizhou@sohu.com。