众所周知，民国时上海的房地产市场非常繁荣，买房的多，租房的更多，不管租界还是华界，也不管南市还是闸北，都有大量的房屋出租案例，官方很容易掌握在租房屋的租金水平，也很容易估算出未租房屋的房租标准（术语叫“名义房租”）。这就使得民国上海的物业税完全可以按照房租高低进行征收，高房租的多缴，低房租的少缴，既公平，又可行。

民国初年，上海南市的物业税和闸北地区的物业税不一样。南市物业税每月征收一次，商铺按月租的7%征收，住房按月租的5%征收。闸北物业税每季征收一次，商铺按季租的10%征收，住房按季租的6%征收。这时候的物业税都是由业主负担，房客没有缴税义务。

后来不再分南市和闸北，全市统一征收，而且把征税范围从市区扩大到了城郊和农村。这时候住房物业税按月租的6%征收，商铺物业税按月租的10%征收，繁华地段商铺按月租的12%征收。

再后来统一税率，无论住宅商铺，一律按月租的14%征收。鲁迅在《病后杂谈》里说一百两银子租一竹篱小院得缴十四两银子的房捐，就是这个时候的事情。

抗战结束后，内战又打响，上海的逃难人口继续增多，国民政府开始对空置房加倍征收物业税，原征14%，改征28%。这条政策促使那些拥有两套房以上的业主上市抛售以及低价招租，有效增加了住房供应。

这里面还有个小插曲：早在民国二十二年，国民党拟定《国民大会组织法草案》，规定哪些人可以做国民代表，其中一个条件就是必须要通过政府主持的考试，谁考试及格谁才能代表人民。而上海公共租界的通行做法是，每年上缴物业税超过一定数目的业主才能做代表。两种选拔代表的方法相比较，彼时国人更认可后一种方法。

我想道理很简单。考试那玩意儿弹性太大，出什么样的题就选什么样的代表，如果每年的考题都类似“你是代表党说话还是代表人民说话”，或者“记者采访时要不要抢她的录音笔”、“每年两会上是否百分百投赞成票”这种变态题目，估计除了逯军局长、李鸿忠省长和倪萍老师等极品人类，其他人是永远也考不及格的。所以还是物业税靠谱一些，虽说这样子选出来的代表都是多房户，未必有资格代表人民，但人民总能对谁来做他们的代表有一个心理准备，不至于像现在这样时时被雷。