在写字楼、酒店式公寓、商业等商用物业的营销与租赁中，买家和承租者都统称为客户，但在这两个不同的坐标系中，客户的含义和价值却有很大差异。当物业是分散的多产权出售时，对开发商而言，客户就是售价的代码，售价是决定开发商签约的压倒性权重因素。相比之下，开发商对于客户的品牌、持续经营能力、团队管理水平、行业地位等并不太关注。

    而当开发商持有商用物业，转变为物业运营商时，情况就大不一样了。租赁价格就未必是确定客户合作关系的第一权重因素，客户的品牌、持续经营能力、团队管理水平、行业地位等，同样成为双方合作的关键要素。运营商需要做的，不仅是对客户短期承租能力的评估，更重要的，是对客户做一个更为整体、综合评估，对客户的长期可持续发展做出判断。

    换句话说，承租的客户与出租的物业构成了一个命运共同体，一荣俱荣、一损俱损。

    同时，作为运营商，将更关注一些过去作为开发商常常忽略的因素。比如：

    1）对城市资源的利用：产品的开放性与互动性变得更加重要。

    2）产品的可经营性：可经营的面积；产品的生态链与可持续发展能力；产品的增值能力与溢价能力   等。如配套商业功能的完整性与能动性，标识系统、公共艺术等功能，地下空间的合理规划与有效利用等，在经营中变得更加重要。

    3）产品品质管理：产品管理将提升到公司发展的战略位置。

    4）稳定的客户渠道及客户关系系统：租赁客户将成为公司发展的战略资源与合作伙伴。

    5）品牌的建立与推广：品牌将成为物业溢价与增值的持续动力。

    运营商的核心任务就是通过这样的转变不断吸引优质客户，并与客户结成命运共同体，共同成长，共同提升物业长期价值，提升物业独特的增值能力，赢得长期稳定增长的现金流。

    可见，在持有经营条件下，客户就是物业价值的核心因素，对物业价值具有决定性影响。