房价地价谁主沉浮？ 看政府!

本人认为：房地产开发商还会利用新政策的出台，把房地产价格上涨归因于国家执行最严厉土地政策,视为“高压线”，甚至利用国家土地调控政策的变化抬高房价,其观点是不成立的！地价决定房价，政府决定土地政策，政府决定房价 所谓“地荒论”.

从2007年“地王”价格纪录的不断刷新，到2008年下半年“面粉贵过面包”的奇怪现象，再到2009年地价的快速变化比房价更让人眼花撩乱。此次各地地价的涨跌呈现不同步调，不禁让人心存疑虑，住宅用地的政策到了临界点的信号。 但对土地政策改革方案并不抱乐观态度，认为部分城市的溢价成交不具有普遍性，经济大环境前景仍不明朗，地价大跌的压力还是很大。目前各地新推地块中，就包含许多去年没有卖出的旧地。各地政府目前仍很担心土地卖不出去会造成积压，从而危及地方财政。

一般来说，房价高高引起的，因为房价的成本里包括地价。但是如果楼市低迷，房子卖不上价，并趋于下降，但开发商竞拍拿地却出了“天价”，便会出现“面粉贵过面包”的状况。

从2008年下半年以来，国家集中出台政策刺激购房者投入消费，使楼市经过了一个时期的回调后出现回暖，而地价因有一定的滞后性却在走跌，暴露出在一定程度上并非地价在主宰房价。反而是地价受制于楼市大势，住宅用地的流拍率大增。

从当前房价和地价制约关系来看，可谓“囚徒狱友”。照此下去，互相影响，可能会陷入大家所追问的先有“鸡”还是先有“蛋”的怪圈。地价高———房价就高———交易下降———要快速回笼资金便低价卖房———资金链出现问题———政府土地财政吃紧———新推土地底价成交或者流拍率高———房价下跌———开发商资金链断裂———掀起“退地”风波……这是一个循环的怪圈。

官方数据显示，去年全国通过招拍挂出让的土地总收入为9600亿元，相比2007年锐减20%，而全部出让土地面积同比减少30.6%。而据国土资源部和中国土地勘测规划院联合公布的报告称，2009年土地需求仍将低迷，地方的土地财政会出现困难。

土地购置与开发的滞后性，开发商拿地仍然非常谨慎。1至3月，全国房地产开发企业的土地购置面积同比下降40.1%，而去年同期则是增长29.7%。这反映出土地库存依然巨大，供大于求的形势依然严峻。 目前全国开发商手里待开发的土地约有3.6亿公顷，按照这几年的开发量，每年需要竣工8亿平方米左右，才能消化完这些库存的土地。

官方数据显示，截至2008年末，全国商品房空置面积达1.64亿平方米，达到1998年以来的历史高点。也就是说，要加大消化住宅用地库存的力度，必须先消化商品房的空置面积，使房地产的资金链得以接续。

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的发布后，中国土地调控新政正式出台，土地“闸门”将进一步收紧。受此影响，中国土地价格预计将提高近５０%，“如相关措施全面推开，征地补偿安置费将提高１倍，新增建设用地土地有偿使用费将提高１倍，城镇土地使用税将提高２倍，耕地占用税征收标准也将有所提高。” 

我们进行了测算，地价总水平将增长三分之一到二分之一。但不同用途地价受到的影响也不尽相同，房地产用地出让价格将基本持平，小城市有所波动；工业用地的出让价格将提高４０％到６０％，恢复到基准地价的水平。”

 尽管政策调整从理论上讲对房地产地价的影响不大，但有专家指出，在实际中还是动房地产价格的上涨。这是因为，中国土地调控新政根本宗旨在于进一步紧缩“地根”，这将从预期上减少新增建设用地供应量，目前可谓“闻风即涨”的中国房地产市场不可能不有所反映。 近年来，随着城镇化、工业化的加速发展，中国人均耕地已减少到１．４亩，还不到世界平均水平的４０％。为了保障粮食安全，中国实行了“最严格的土地管理制度”，再加上房地产项目与工业园区对建设用地强烈需求的拉动作用，土地市场供求关系日趋紧张，价格不断攀升。 

保护耕地与放开非耕地的措施不利，土地利用的不科学性，政策水平低等都是造成今天房价节节攀升，地王频频刷新纪录的问题所在，标本兼治是解决现状的出路........