取消20年房地产预售制度，将引发房价先暴跌后和大涨

　　近日，一份流传网络的广东省房地产协会的政策通知引发了房地产业的震荡,广东省酝酿逐步取消商品房预售制度，全面实施现房销售。这件令开发企业断臂的消息一经传出，立马蒙圈了,一石激起千金浪,港股地产股暴跌，市值蒸发逾636亿港币,开发企业坐卧不安,通过各种渠道了解政策落地的真实性,消费者也蒙圈了,担心房价会不会出现大涨或大跌,是现在买房还是持币观望, 广东作为我国改革开发试点的最前沿, 取消预售制度,是地方政府观点,还是中央政府作为调控房地产手段的试金石,围绕取消预售制度的争论引发市场海啸。

    中国房地产企业是否取消预售制度,我们暂且不论真假是否能够实施,,但此制度的出台,本人认为在一定的阶段必然会出现房产价格暴跌,为什么会出现暴跌呢,中小开发企业为了保命只有大幅降价快速回笼资金,避免资金断裂,有朋友问了,为什么开发商抗不住呢,因为房地产企业从拿到土地后到项目建设完工,是分期分批滚动开发的,这个阶段的建设的资金主要靠三方面来源,一是自有资金(包括自筹借贷资金)20%左右,二是预售销售资金,占60%, 三是银行贷款占20%, 其中土地款也是靠房屋预售来收回土地出让金的, 如果改为现房销售,开发企业等于关闭了建设资金60%资金来源,80%的土地出让金资金回笼,改成现房销售,房企要想完成资金回笼只有靠降价销售刺激市场, 其中70%的中小企业会降价,由此会引发房价暴跌,在房价暴跌的同时还有一部分企业面临倒闭被市场淘汰的局面.

  经过市场调整一个阶段后,中国80%的房地产企业会死掉,最终形成房地产行业的寡头垄断, 为什么我判断会大幅涨价呢,首先是开发成本因占用的资金多了,综合成本会增加,其次是价格可以形成垄断了,市场的定价权就全部掌握在这些龙头企业,他们要涨价谁也挡不住,就像中国汽油柴油定价权全部掌握在石油\石化两桶油手里,消费者是没有定价权的,为此房价大跌之后必然会暴涨.