近几年，商业地产的发展可谓是风起云涌，开发量和销售量都迅速飙升，在许多大城市的地产市场掀起了一次又一次的开发高潮。与住宅开发相比，商业地产带来的高投资回报率和升值潜力是它最大的优势所在。然而，在拥有广阔的发展空间以及实现快速发展的同时，商业地产项目定位不准、同质化严重、缺乏长远考虑、业态定位模糊、后期经营不善等问题也逐渐暴露，特别是在二级城市，这些问题一直困扰着开发商和投资者。

    商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。通常商业地产总被简单的理解为商场、商铺，MALL，步行街之类的购物中心(区)，其实，严格的定义商业地产有广义和狭义之分。广义上讲，商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。用于商业用途或者具备商业功能的地产统称为商业地产。它应该包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售业等等。狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。

1、商业地产的形式：

    在一些国际发达地区，一般都会将商业地产分为六类：商业和住宅混合地带；店面商业地带；一般商业地点；中心商业地点；临近商业地点；办公商业地点。它的形式也较为多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品。

2、商业地产的规模

    横向分析，商业地产有大小之别。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。

    纵向来说，商业地产的发展规模常常分为三级中心：一级中心、二级中心、三级中心。一级中心包括零售业，一般都是高级百货公司、大型超市、高级时装店、高档电器零售店等等。另外是餐饮业，全部都是高级酒店、高级餐厅、饭店；还有娱乐休闲，并且是全面配套，以高档为主。二级中心一样有零售业、餐饮业，但是属于中档的档次。还有服务业、商务金融、文化交流、娱乐休闲等等。三级中心就是一般的百货公司、餐饮业、服装店、服务业、休闲等等。

3、商业地产的开发模式

    伴随商业地产开发的不断发展，业内普遍认同的开发模式有三类：

    第一类即“沃尔玛”模式，这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万科”模式，它在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。

    第二类我们叫做百货公司模式，谈到百货公司模式，目前在国内游代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类。

    第三类我们叫做精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”，主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像卖高档汽车，可能一天就卖三辆，但是总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。

4、商业地产与住宅地产的区别

    与住宅项目相比，商业地产有很大的区别。做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业，这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是8000－12000平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。