进入09年，政府高层对房地产业支柱地位的一再肯定，在体现中央对房地产业发展高度重视的同时，更暴露了之前救市措施在实际效果上的一些缺憾。就连胡主席在09年的新年贺词中也将去年提到的“继续以改善民生为重点加强社会建设”的重要指示改为“加强社会建设加快解决涉及群众利益的难点热点问题。”对于大多数的老百姓来说，在解决了温饱问题之后，“住”的问题已经被列入难点热点之列，可见，如何激活楼市成为09年政府最关心也最头疼的问题。

    政策遭遇“执行潜规则”  楼市心有余而力不足

    在政府保增长、促消费方针指导下，国务院频频出台《若干意见》对房地产市场进行调整，其中以“着重改进金融服务，加大对居民住房消费的金融支持力度”最为引人关注。

    早在08年10月22日人民银行发布的31号文中就强调要扩大贷款利率下浮幅度，调整首付款最低比例，同时要求商业银行对居民首次购买普通自住房和改善性住房的贷款利率和首付款比例提供优惠条件。到12月20日国务院又出台若干意见，在更高层次上提出了加大对普通自住房和改善性住房的信贷支持力度，进一步明确了国家推动住房合理消费，促进房地产健康发展的基本态度。

    可以说，政府在宏观政策层面的引导和努力从未松懈，然而自央行的频繁大力度降息，到如今商业房贷利率下限可打七折，房地产市场真正的改变却并不被人察觉。究其原因竟在于政策在执行中遭遇“潜规则”，楼市虽有回归之心却余力不足。

    满纸房贷率   一堆糊涂账

    拿目前市场中炒得沸沸扬扬的“房贷利率7折”来说，由于总行至今未出台相关细则，各家银行的门槛也就高低不一，对是否首套房、贷款余额、信用记录等均有不同要求。大银行重点关注客户的信用记录和风险度，中小股份制银行则关注客户对银行的整体贡献度，最终导致现在各家银行的操作十分混乱，无章可循。很多银行都通过要求存量客户递交书面申请以挽留客户，而具体到操作层面则须客户跟经办行继续联系后待定。

    另外，房贷利率7折陷入执行困境在暴露各银行之间矛盾的同时，也揭示了购房者和银行之间的博弈。目前银行方面为了保住客户量给予了0.7倍最大幅度优惠，但他们同时担忧这一底线未来很难坚持，一旦开闸后无法控制，银行就将面临巨额损失。因此为了保证自己的利益，一些商业银行在给予利率优惠的同时留有“后手”。例如对转按揭形式转入本行的存量客户，虽然也给予0.7倍基准利率，但贷款合同以“1+N”的模式签，也就是说1年后利率是否仍旧下浮30%，需看当时的基准利率水平而定。如此一来，购房者与银行之间更像是一笔扯不清的糊涂账。

    执行稳准狠，扛起楼市大旗

    仔细分析，由于我国地域广大，各地土地成本不同，房地产市场冷暖不均，各地经济发展水平、居住收入状况、住房习惯等都有较大差异，中央层面的统一调控要想做到面面俱到确实有很大难度。这就要求各地方政府在执行过程中必须在宏观调控方针的指导下，因地制宜，因势施招。

    来自“2009年北京市发展和改革工作会议”上的消息显示，为了合理引导住房、汽车消费需求，今年北京将研究取消二套房限制，适当减税让费，刺激改善性需求；按照“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的原则，加快研究中端住房的供应和需求结构，激活住房消费市场。虽然具体的细则方案还需继续研究，但在全国楼市对取消二套房限制犹豫争论之际，北京率先将此项内容列为2009年发展改革工作的主要任务，这种做事的风格就十分值得提倡。

    其实，二套房相关限制政策是在楼市投机、投资过热时产生的政策，该政策的出台是为了进一步减少投资、投机需求。如今，市场形势在变，楼市空前低迷，急需加大对住房消费的促进力度，而房地产业内对取消二套房贷限制的呼声也很高，取消二套房限制也不失为激活低迷楼市的有效手段。