受美国次贷危机的影响，房地产市场低迷。再加上房地产行业本身也存在着的一些泡沫，使购房者对楼市信心不振。房地产行业这一轮的调整期是十年罕见的。在调整期我们的地产营销是怎么突围的呢？今天焦点网请来嘉宾共同探讨这一话题。敬请关注！

——09年6月房价进入低潮 或为抄底好时机

主题：调整期地产营销怎样突围

时间：２００８年１２月１号１０：００

地点：新国展焦点房地产网展位

各位焦点网的网友大家上午好！我们今天是在住交会的现场做一个关于“在调整期我们的地产营销怎么突围”的论坛。我们今天也是请到了焦点网的名博，也是神仙派的核心成员：第一位是贾玉鹏先生；第二位是贾卧龙先生；第三位是赵秉杰女士，几位都是北京地产圈里一线的操盘手，做过很多的项目。

　　这一轮的调整是十年的罕见，不管是美国次贷危机引发的调整也好，或者是我们本身房地产行业存在着一些泡沫。但是我们现在思考的一个问题就是现在我们的营销怎么办？现在大家说降价或者是怎么样，其实降价不是说不好，这个也是一个方式。但是降价有一种“伤敌一千，毁自己八百”效应。

　　另外在营销创新上有没有一些新的形式，这些问题都是业内大家非常关注的。那么大家对于在调整期内降价这种形式怎么看呢？

【主持人】：正如您说到的的这个问题，前段时间也出现了有的业主要割腕等等类似这样的情况，这种形式可能是一个平衡的问题。贾总您觉得这个怎么来平衡呢？

【贾卧龙】：各位网友大家好！谈到降价的问题我认为有三个问题要考虑：

    （１）开发商该不该降价？如果不降价的话我再挺半年，市场能不能好转，能不能迎来房产的一个“春天”资金流能不能过去？我觉得这个是开发商考虑的第一点。

　　（２）消费者现在之所以持币观望，还是认为价格比较高，承受能力比较差。还有就是消费者认为价格还有下跌的空间。所以我们现在在做项目的时候，该不该降价？能不能给一个合理的价格让市场能接受？我认为在全球金融危机市场衰退的情况下，对中国的实体经济、包括其他行业的影响，在这么一个态势的情况下，房地产降价应该是目前或在一定时期应该是一个主流。所以我想开发商该不该降价？大家首先看未来的发展趋势。

　　（３）房地产降价降到什么时候合适呢？消费者认为的房价的性价比和项目实际的性价比只要达到基本一致，首先是价格、区域、地段、品牌在周边和其他的楼盘项目下降了１０%到２０%，这样的话对市场有一个很大的拉动作用。

　　还有就是该不该降价确实存在着难点，如果是为了回笼资金，也可以高开低走。但是对于以前已经卖了很多楼盘的开发商怎么办呢？如果降价前面的客户要退房或者是补偿差价。所以说现在开发商是进退两难。

　　我认为目前突破瓶颈的方法，今年的看房团为什么多了起来？就是团购为什么多了起来？也是目前开发商在售楼处无法公开降价的情况下，通过团购的方法让更多的消费者团购，指定的让某一个单位来购买，这样的话把价格拉下来，这样对前面的业主冲击小一些。

　　现在从营销来讲，开发商目前在降价的情况下：（１）提升你的品牌、性价比。（２）通过网上团购还有系列的活动，包括售楼处现场的营销活动，这个还是比较有意思的。面对降价采取了各种营销的手法，我想可能会在一定时期他们还会有新的创新营销模式出来。

　　我想在这一点上，目前因为２００８年很快要过去了，２００９年要到来了。我写了一个博客叫“２００９年是一个抄底的过程”，很多人问我说房价能降多少？现在能不能买房？我给大家建议是：“现在买房如果是自用还可以买，但是我认为抄底的时间是明年６月以后，那个时候可能房价是一个最低潮的时候。” 。。。。。。。

【主持人】：２００６年、２００７年的时候是当时什么样的房子都好卖或者是都有自己的市场，但是对于我们目前的客群以及现在存在的问题之下我们怎么样进行一些营销创新呢？

【贾卧龙】：刚刚谈到营销创新，我认为做营销应该跳出营销谈营销。因为整个一个项目的成功与否，不是单纯靠销售团队如何编故事把房子卖好就可以了。我认为真正的营销要考虑几个要素：

　　（１）项目要树立你的品牌，就是在同类型的楼盘当中找到你的文化的差异化、个性的差异化。

　　（２）产品定位要准确。再好的营销团队没有好的产品是卖不动的。想做好营销首先要适合销售这个产品的团队，根据你的目标群体找到一个合适的销售团队。

　　（３）找准市场。根据市场定产品，根据产品定市场，这个是互动的。在北京每一个区域都有特点，在国贸商圈很多是跨国公司居住的地方，这个区域你如果打造公寓、高档住宅的话应该怎么打造？在通州又是怎么打造呢？每一个区域有每一个区域的个性和目标群体。所以说在做营销的时候，一定是跳出营销谈营销，在做营销的时候，要把你的目标群体锁定，然后找到你产品的差异化。

　　（４）推广战略。实际上做营销首先来讲你卖房子如何让消费者知道，我们的销售团队再棒，我们的营销经理水平再高不来人怎么办呢？首先是通过推广把你的客户吸引过来，我觉得现在推广战略非常重要，目前现在推广的方法有多种，一个是广告、还有通过网上看房团等等各种活动，包括现在还有民间自己的批发团等等等等，各种推广模式都在事实。

　　为了完成最后销售的环节各种方式都在实施，因为中国的房地产市场从２００２年以后快速发展到现在已经非常成熟了，包括营销模式南方的和北方的，最早的时候是深圳和香港，但是现在是国内外已经融合了，很多营销模式大家基本上都用到了。所以说现在要抓住产品、市场推广、文化概念，然后通过我们的营销团队最后实现目标。