在中国首届工业地产高峰论坛上做主题演讲

——节选自“中国首届工业地产高峰论坛”现场直播记录

主持人：非常感谢，我个人从事这个行业前前后后有12年的光景，我之前也在投资机构当中负责工业地产的投资工作。我对投资工业地产的理解仅限于三个方面，也就是说工业地产的投融资的方向只有私募、公募和直接投资这三个方向。刚才有一个兴奋点，就是贾博士的演讲，可以说给我们众多的从事工业地产的业内人士打了一针兴奋剂，为什么这么讲？从来没有过在工业地产方向给我们提供这么多的融资或投资方式的解答。

下面有请贾博士讲解一下，我12年的工作经验就积累到现在，贾博士认为现阶段的工业地产还有没有创新的融资方式？如果是融资者和投资者对接的时候，融资者应该注意一些什么问题？

贾卧龙：谢谢主持人。刚才谈到工业地产如何融资的问题，我想今天在座的几位嘉宾都谈了各自的观点。我认为，作为一个工业地产，要想实现融资，如果想和投资方对接，如果想吸引商家进来，任总谈的观点我非常认同。第一就是工业地产，将来能够给入住的厂家和商家提供什么，它不是一个单纯的租赁关系，也不是一个单纯的物业关系，你交租金或者你买我的物业，我认为这样的工业园不是完整的工业园，如果你想真正实现融资，我想首先你要有清晰的定位，就是工业园区是干什么的，主要的商家是哪些，一般商家是哪些？如何解决仓储问题、物流问题等等，和主导城市的产业对接问题。这是第一点。

第二点，在资金支付方式和还款方式上是否可以多元化，就是刚才谈到的用产品换资金、用产品换项目，这也是一个非常好的创新。

第三点，除了物业、资金的支撑以外，还有一点就是营销，我跟你建立营销网络，建立标准化，建立全国的通道，这样的话，我认为工业园首先融资的条件是，当你说服投资方的时候，你如何能拿出这些服务来，很多投资方就可以跟进，就可以和你一起规划发展中的工业园。为什么刚才谈到这些呢？因为投资者看的是你的成长，你的工业园能否升值？升值的前提是什么，它一定有一套科学的、规划的管理、融资渠道、管理渠道和融资渠道。这是刚刚谈到的一点。

我刚才演讲的时候谈到了，很多时候都盯着银行，很多人也盯着国外的老板、盯着国外的投资，但是这些投资对于一些中小企业来讲有时候是可望而不可及的，有时候可以跳出一种思维，除了基金、国外的财团、风投以外，假设说这个工业园比较大，有200万平方米，如果按照一平米3块钱收租金，一年下来200万平方米可以达到几个亿的租金，通过预期的稳定的收益，这样可以和风投公司进行资金捆绑，这就是reits的模式，但是是私募的reits的模式，这是非常有效的。刚才谈到用未来的租金收益做投资。

第二种是特别适合做金融租赁模式，国家除了金融机构以外，还有专门的金融租赁公司，它的生存法宝是为企业解决生产过程当中的一些资金困难，通过和金融公司的对接，厂房已经投资设备的，这就完全有理由相信你，你投入5000万，设备就值3000万，我可以借给你钱，五年内还本付息，这种模式对于很多工业园区特别是一些标准化的工业园区比较容易实现的。

当然，除此之外，还有很多融资模式，这就要看你的企业在运行过程当中到了什么阶段，你需要的是过桥基金还是中资基金，你需要的还是成长基金？不同的融资模式的运行模块是不一样的，因为时间关系，总而言之，目前比较困惑我们企业的工业园区，困惑我们企业的最大的资金问题就是信贷问题。特别是对房地产，如何解决资金问题进行有的融资，我想这是我们将来开发商最重要的需要思考的工业地产的课题。

融资之前，我认为园区的规划、发展和它的集群的谋划也是非常重要的。

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