1月16日下午，在太平洋第二届感恩迎春茶话年会上，来自省会地产界的众多专业人士齐聚一堂。河北省住宅与房地产协会会长张凤珠女士、石家庄住宅与房地产协会副会长李水源先生以及太平洋众多合作伙伴纷纷到场祝贺，令我十分感激。

    难得的一聚让大家兴致勃勃，谈论的话题自然也离不开房价。之前在接受媒体采访时，我曾对08年房价的走势做过简单的预测，不过，此次在太平洋年会上的分析算得上是最细致、最完善的一次，来自搜房网、银河网、搜狐焦点网等众多媒体也都现场直播。于是，拿来与大家一起分享。

   现场文字稿如下：

   来源：搜房网、银河网、搜狐网

    现在我无论到开发企业去还是做论坛，大家谈论的最多的话题是2008年房地产走势究竟如何？是降？是涨？对我们的二线城市、三线城市的影响又会如何？

    2006年、2007年，国家宏观调控政策出台了国六条、国八条，但调控的背后，中国的房价依然在强势上涨。那么2008年，会不会继续像2006年、2007年一样，房价继续强势上扬？每年翻10%、20%、50%？很多很多的开发商以及我们的业界都在关注2008年的发展。今天，是我们业内人士的聚会，我们很多开发商、总裁、董事长、总经理和媒介的朋友，我只把我的体会和我对市场的一个预测和判断谈一谈，和大家一同分享。

     2006年、2007年，为什么宏观调控没有让中国的房价降下来？越调价涨得越快越快？调控的背后让我们老百姓花了更多的钱去买房子？2008年又会怎样？

     首先我们要深度分析一下2006年、2007年为什么价格调不下来？

     我根据对政策的解读，国六条、国八条虽然出台了很多政策，但是除了70/90政策（90平方米以下的占到70%）是一个刚性的政策以外，除了里面的税收政策是刚性的政策以外，其他的都是软性的政策。这就存在中央和地方的博弈。博弈的背后，地方政府为了增加税收，增加房地产的发展，增加城市的建设，上有政策，我下面有对策。最后的政策，实际上是温水煮青蛙，煮得不疼不痒的，没感觉。

     我想，这是2006、2007年的情况，首先是政策没有执行到位，第二方面，人民币连续升值，资金剩余量过大，无论是国外资本还是国内资本，强势进入中国房地产市场，这样带火了2006、2007年的楼市。第三点，城市化进程的加快。我们现在，要想跨入发达国家的行列，我们解决“三农”的根本出路，让我们更多的农村人走向城市，在未来的发展十年、二十年以后，中国城市人口要达到70%到80%（根据国外的经验），中国才能真正进入发达国家的行列。所以，中国的城市化进程在加快。

    除此之外，连续四年我们国家的经济指标GDP以两位数增长，国富民强，国家经济强大了，财政强大了，那么老百姓的口袋也鼓起来了。老百姓强大的市场需求也是导致房价上涨的一个原因。除此之外，股市和楼市是捆绑在一起的一套马车。去年股市的股票、基金一路飘红，很多公司通过上市融资，融资后再圈地，圈地后再融资，把整个中国的土地市场，同天价地王，把整个土地价格带起来了，土地价格增长的背后，必然导致房价的上涨。也就是当面粉比面包还贵的时候，房价不涨能行吗？

    除了这些以外，供求关系不平衡也是一个方面。供应量少，需求强劲，这也是原因之一。我们2006、2007年，整个政策虽然在执行，但是最后没有把房价降下来。2008年又会怎么样呢？

    2008年在经历了2006、2007年利率的六次上调，存款储备金的十次上调，买第二套房以户为单位，包括在全国人大会议上制定的调子——货币从紧政策……这些金融政策之后，首先对房地产市场会产生很大的影响。

    第二个方面，土地政策，包括土地出让开发，要征收土地出让金，否则无偿收回。我预测，2008年不会像2006、2007年，依然价格走势过快的现象不会出现。因为2008年国家出台了这些金融货币政策、土地政策、税收政策调控之外，加大了打击囤地的现象。在全国土地囤地达到了将近10万亿平方米，意味着原来“招拍挂”土地上市量有40%储存在开发商手里，这种政策出台后，必然会导致大量的储备土地集中释放。

    另一方面，经济适用房、廉租房、限价房、社会保障体系的制定，将会加大对经济适用房和中小套型住房的供应，也就是2008、2009年，供求关系会发生一些变化，货币从紧政策会导致开发资金紧张，导致销售周期延长。这些政策对2008年的房价，都会产生一些影响。

    2008年，我们开发商针对宏观调控，如何预测房价？

    我认为，2008年在中国的特大城市，像上海、北京、深圳、广州，这样的城市，房价必然会出现大的拐点。事实上，现在价格无论从北京、上海，第一个是“有行无市”，销售量急剧下降；第二方面，成交价格也在下降。

    对我们河北省省会这样的城市，对河北省这些地级市的影响又大吗？在这样的城市，我认为房价下降的空间不大，房价不会下降，但是涨的空间也不大，不会再产生大涨。

   这是第一个，从房价方面对政策的解读。

   第二方面，我们开发商面临的会出现资金链断裂的现象。如何解决资金问题，将是我们2008年、2009年开发资金、销售当中要面临的主要问题（资金回笼的时间延长，会在资金方面遇到一些问题，要提前做好准备。） 

    第三方面，2008年将出现大企业吃小企业、行业重新洗牌、重新整合的现象。2008年将进入“品质”年，进入品质、品牌竞争的时代。另外一个特点是专业化分工越来越明细。2007年很多开发商独打天下，在独资做项目，但是在2008年我们很多的开发商会整合各界资源，包括专业策划资源、风险投资资源、资金资源打造自己的产品，形成一个分工明细、强强合作的局面。

    还有一个特点，2008年投资群体会减少，甚至出现投资群体不再把房产作为投资的产品，也就是我们的需求量，在供应量加大的情况下需求量会减少。

    另外中小户型，因为经济适用房都是中小户型，再加上70/90政策也是针对中小户型，2008年、2009年中小户型将会集中放量，所以我预测，大的户型下降的空间是没有的，但是中小户型在一些大的城市，下降的空间会大。对河北省的市场，我们现在还是在观察。因为最重要的是在2006、2007，包括2008年（原来我在接受媒体采访的时候，谈到我的观点），能不能降价不取决于市场，而是取决于政府的宏观调控能不能进行到位。从目前来看，央行的经济工作会议，没有明确2008年的房贷额究竟是多少？这可能就是“温水煮青蛙”的过程。价格上浮快就加温，如果慢就松一点。所以很多因素上都取决于2008年政府的政策执行和监管。