一系列的调控措施让热闹了三年之久的房地产市场，出现了前所未有的沉寂。开发商、购房者不约而同进入了观望状态。“金九银十”业绩平平，十一月的后续发热期更是没有了有力的支撑。业内人士可能都意识到了，今年的楼市或许会像北京的冬天一样寒冷。但是，调控政策一旦发力，就绝对不仅仅是“寒冷”那样简单。目前看来，房地产市场尚未遭遇最彻骨的寒流。

    寒冬市场更为冷静

    据统计，北京市今年“金九银十”两个月的住宅交易总量，和去年同期相比减少1650套，下降幅度约为5%。从单月来看，9月份交易量同比略有下降，10月则同比小幅增长，未出现大的波动。整体看来，“金九银十”表现平稳。

    虽然高房价下出现如此交易量已属不易。但是已经可以看出，在一系列宏观调控政策不断出台之际，未来房地产市场以及金融资本市场走势的不明朗，已经成为了购房者高价购房的最大障碍。同样，对于开发商而言，限制越发严格，资金运转日趋困难，拿地、开发的难度都将加大。由此看来，无论是市场供应还是需求热情都有所减小，未来出现交易量大幅提升的可能性微乎其微。“金九银十”集中销售后的寒冬时节，市场将进入一定程度上的平缓阶段。

    从交易结果来，其中的另一个明显特点是交易面积不断降低，购房者在选择住房时更偏重于小户型。可以看出，提高第二套住房等一系列金融政策虽未实施，但是对自住购房者与投资性购房者而言，都已经产生了不小的影响。“70/90”政策实施以来，效果初显，小户型供应有所增加。购房者在政策的引导下也已经日趋理性，开始选择适合家庭情况的购房模式，梯度消费模式有望形成。

    细则出台 保障环节有“保障”

    在市场平稳发展的同时，与其并行的保障体系也在日益完善。11月6日，北京市建委发布城八区经适房、廉租房申请家庭标准，规定3人户家庭申请经济适用房，家庭年收入须不超45300元，同时人均住房面积在10平方米以下、家庭总资产净值在36万元以下。

    与之前规定的“北京经适房购买人群为中低收入家庭，申请标准为家庭年收入在6万元以下。”这一标准相比更为明晰，包括年收入、现有住房面积以及确认单位等都进行了更为精确的规定。说明政府在完善住房保障体系方面，已经开始了实质性的动作。

    北京市建委也表示，对于经适房和廉租房的申请、购买、回购等环节，北京还将出台其他的配套政策，将其完善。同时，随着9月13日通州半壁店限价房项目地块的推出，本年度300万平方米的两限房用地供应量也已经完成。北京市政府在今年年初提出的“两个一千万”工程，已经完成了第一步规划。

    “最寒流”远未来临

    综观上述住房市场与保障体系两个方面的现状，不难发现，随着一系列宏观调控措施的加紧，政策对开发商、购房者甚至整个房地产市场所产生的控制性影响越来越强。虽然多数政策还处于议案或是初步实施阶段，对于市场产生的预期影响已经不可小觑。

    市场尤其是开发商所预感的“寒冬”时节不过刚刚来临，虽然国家宏观调控措施已经涉及到了土地、税收以及金融等方面，从开发土地、资金等几大环节进行了控制，但是政策的实施与显效还需要一定的时日。如果全面发力的话，可谓釜底抽薪，开发商将遭遇真正的寒冬。