规范市场 严厉打击囤积土地

从年初开始，国家调控房地产市场的政策绝大多数指向了那些影响市场公平、损害国家利益的投机和投资行为上，而此次“39号文”的出台更是规范市场的一把利剑。由于起初在鼓励发展房地产行业的时候，将风险分担给了国家、银行和开发商三个主体，一些地方就出现了开发商在拿地之后未缴清全部出让金，就取得了土地使用权证，或根据付款进程和支付比例部分取得了建设用地使用权证书。

这一“便利”条件使很多有社会关系的开发商利用少量的首付资金便取得了大量的土地，也是“地王”出现的重要条件。这种行为将在“39号文”执行后被明令禁止，一方面规范了拿地程序，减少了“地王”频出的现象，可以起到打击部分开发商蓄意囤积土地的行为；另一方面，由于以前可以按比例交纳土地出让金，造成了一些项目房子都卖了还没交齐土地出让金的现象出现。一旦避免了“分期付款”的问题，就可以避免房地产在销售环节中的证件不全的危险，给购房者带来安全保障。

融资难度加大 寡头时代逼近

“融资难”一直是摆在开发商面前的一个“门槛”，此次“39号文”的出台更是加重了开发商融资的难度，房地产市场将会面临一场残酷的“洗牌”。

政策中规定：受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。这就要求开发商对资金流动重新作出安排，在尽可能短的时间内完成项目融资，项目开发工作才能正常开展。

而针对目前国内融资市场来讲，融资手法仍然较为单一，主要依靠商业银行贷款来支撑项目资金运转。近年来，国家宏观调控的加紧，尤其是对地根银根的紧缩，土地成本价格越来越高，增加开发商资金负担的同时也加大了银行信贷风险。而此项规定的出台，无论从开发商自身还是从整个房地产市场来讲，都迫切要求尽快寻找多方位融资渠道，改变融资模式，缓解融资压力。

此政策的出台，对于一些有实力、土地储备量较多、资金周转顺畅的开发商而言并不会影响太大。但融资难度的加大，无疑给中小开发商提高了市场准入门槛，大量中小开发商会因为拿地成本的加大以及资金运转速度的加快而无力承受。这样，会促进土地、资金以及新的开发项目的新一轮集中，实力雄厚的地产商跑马圈地，而中小开发商只能望洋兴叹，地产寡头时代无可避免到来。