市场反应取决于供求关系

自国六条出台已经一年的时间了，“90/ 70”政策后首批过关的小户型正式入市，可以说，小户型成为市场的主力是在政府宏观调控下必然出现的现象和趋势。国家当年公布“90/70”政策的出发点就是希望中低收入者和经济实力不够的人买得起房，而对小户型报有更多期待的也正是这些中低收入的购房者。从目前市场的供应量来看，小户型的市场供给高峰还并未来到，目前的阶段应该算是一个酝酿期。就上半年的供给比例来看，小户型占了市场15%的份额，离国家规定的70% 还有很大的距离，预计从后半年开始这个比值会有所上升，但不可能达到70% 的要求，能够维持在20%——30%的范围是比较现实的。

另外，小户型低总价的优势一直是它生存在市场中的砝码，随着供给量的不断提高，同质化带来的竞争必然会对小户型的这一优势造成影响，但从市场上逐渐消化的角度来看，小户型的销售前景应该是乐观的。从根本上来说，小户型供给量上升会带来怎样的市场反应一方面在于政府的执行力度和落实情况，更重要的却在于市场中供求关系是否能够得到改善，如果真如政府公布的达到70% 的比例，相信市场的反应会是我们所期待的，只是这是“任重而道远”的任务。

购房者对小户型应抢购还是观望？

从市场需求分析来看，小户型一方面可用于投资，另一方面可以满足年轻人或者中低收入人群的购房要求。因此小户型上市后销售前景应该是光明的，但由于政府今年对保障性住房的大力推进，以及两个1000万的总体目标，会让中低收入者有所期待，如果产生持币观望的心理也在情理之中。

可以预见，投资所占的比例应该远不及住房需求所占的比例大，对于更多的人来说买不起房子是最现实的问题，因此才会指望政府有所举措。我们知道今年适用房和廉租房的政策已经出台，但是限价房政策没有出台，两个1000万和保障性住房平均下来每年的供给量也就是600万平方米，而商品房一年的供给面积是1660多万。以北京去年的成交量1600、1700万来看，保障性住房占市场的1/3，这样的比重对市场产生一定的缓解作用还是可以的。但是对于这样一个纯粹市场的行为而言，需求会持续增加，供给量如果跟不上，购房者的选择空间就会受到一定的限制。我认为购房者只要能较早的认识到这一定，然后结合自身的实际情况就能对小户型有一个明确的判断了。

房多人更多，房价如何降

对于房价走势问题首先应明确一点就是价格的走势是由需求和供给来决定。毫无疑问，今年的供给是比较短缺的。一方面是土地短缺，我们常说“一地难求”就是现在的局面，国内的很多开发商都找不到地，没有土地，房产就是无源之水，就没有办法继续往下运作。另一方面的问题就是供给，新项目开发的规模和数量较去年都有所下降。也就是说今年的房屋供给比去年更短缺。

然后就是需求问题，目前的购房需求越来越大，很多刚毕业的年轻人以及进城务工人员都加入到购房的队伍中，由于就学就业带来的升级，一次置业，二次置业提上日程。同时很多人从股市赚的钱有18%的都去还房贷或者是再买房子，所以目前的购房需求是有增无减。另外，小户型上市正好赶上了现在行情很好，不光小户型涨，其他价格都在涨，再加上由于小户型的投资回报率更高一些很多投资者也倾向于小户型。因此，在种种因素的推动下，房价出现继续上涨是非常有可能的。