同质化敲响商业乱局警钟   

对于目前一地难求的房产市场而言，开发商能拿到一块位置不错的地皮实在不易，因此就更加希望能通过这种地理优势获得更多的利润。商业项目是开发商最为青睐的赚钱模式，他们通常会把目光瞄准高端消费人群，许多商业项目不约而同地定位于“综合商业服务项目”，例如大型的购物中心、风情商业街等。这种同质化现象的加剧，无疑对集中放量引发过剩危机的商业地产市场而言是雪上加霜。

就北京望京商业板块而言，自2005年年底金隅丽港城配套商业开业起，望京板块就迎来了MALL狂潮。在“望京一号”之后，06年4月，营业面积达2. 6万平方米的华堂商场投入运营；同年，望京嘉贸购物中心正式开业；距离嘉贸仅1公里远的旺角广场也同期开张。再加上目前还在招商中的嘉美风尚、宝星国际以及六佰本的商业步行街等。一个望京板块中就有如此多类似的商业项目，那么，这些项目不同程度的陷入困境也就不足为奇了。

对于像望京这样拥有较高质量消费人群的区域而言，在长期的商业配套明显不足的情况下，商业地产商加快投资在短短几年内将这里变为北京的商业密集区域本无可厚非。但遗憾的是，商业的密集并不等于商圈的形成。同质化商业项目聚集在一起，非但不能吸引更多的消费群体，还可能因为定位的同质化导致结构性过剩危机引发商业乱局。

规避风险  前期规划是关键

出现同质化现象的原因是多方面的，如要避免同质化现象的加剧最重要的一点就要从前期规划布局入手。如果在开发前对整个区域的商业布局有一个明确的掌握，然后经过专业的整体规划设计这些问题是可以避免的。

对于商业地产开发而言，项目的准备阶段非常重要，在这个阶段中开发商应对行业数据进行搜集分析，同时对项目所在地的宏观经济环境、消费力及消费结构，消费者消费习性、商业环境、竞争对手、租售部分潜在客户、交通状况等作充分的了解和把握。在此基础上应由专业的商业地产运营专家对项目进行规划，即项目规划阶段，在这个阶段中主要是对项目的概念、业态、业种、动线、设施以及店铺等作出详细的规划设计。虽然这种整体的策划设计在商业地产运作中所占成本甚微，但它却是整个商业地产项目的灵魂。通过一系列的整体规划设计，可以让商业地产商在最大程度上规避风险。这不仅可以避免同质化现象的出现，而且可以让布局更加合理，从而有利于商业项目的整体运作。

不可忽视，商业地产从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售、开业策略、商场培育，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体的精心策划，有了一个好的整体规划往往就成功了一半。

    紧急挽救措施——缩短商圈培育期

纵观目前的商业地产市场，很多商业项目的同质化现象已经形成，起到防患于未然作用的前期整体规划对此已无能为力。那么面对已经同质化的商业地产市场，又该如何挽救？

在大部分刚刚兴起的商业板块中，商业的密集度已经达到一定程度，例如在北京朝青板块的商业地产市场中就拥有11万平方米的国美第一商业街、5万平方米的天鹅坊、4万平方米的青年汇配套商业以及正在筹备中的28万平方米的Shopping Mall项目等。但是商业的密集并不代表商圈的形成，对于类似的商业市场未来的发展前景，还要经历一个3到5年的“商圈培育期”，对于一个商业板块而言，无论是住宅领域还是商业领域都需要一定的时间，让市场告诉这些开发商，这个区域需要多少商业、需要怎样的商业结构与布局。可以说，在不久的将来这些项目将面临重新“洗盘”的可能。

对于已经出现同质化现象的商业市场而言，最紧急的挽救措施就是要在最大限度内缩短商圈的培育期。首先，商业地产商要抛开以往惯用的房产开发模式，重视专业人才团队的作用，将地产和商业运作经营融会贯通起来，借鉴以往成功的经验寻找可以发展的契机。其次，开发商要自始至终承担社会责任，不断投放资金，采取主动措施，化解风险。以市场为导向的前提下，以经营为中心，同商户们同舟共济。第三，则要优化整合现有的各类商业资源，创造更好的营商环境，努力培养区域内的商业氛围，以此为动力早日促成商圈的形成，吸引更多的客户。

总之，以最少的投入获得最大的回报，是每一个商业地产开发商的目标。因此，只有用专业的角度对商业地产开发中出现的问题对症下药，才能让冷落的商铺热起来。

                                                        （未完待续）