取消预售制：双刃剑锋伤你没商量

商品房预售制度于１９９４年制定之日起就为培养房地产市场立下汗马功劳，它不仅缓解了紧张的住房需求而且可以发现市场，在房屋成本没有完全投入时，通过预售能够及时发现市场的需求情况，为以后开发打下基础。其中，最重要的是预售资金是房地产企业资金来源一部分，预售成为开发商进行融资的一个重要渠道。可以使开发企业，特别是新的开发企业在建设项目初期就解决了资金问题，通过回笼资金为下一步发展保驾护航。

同时，预售制也存在与生俱来的缺陷。首先，预售制给投机开发商以可乘之机。部分开发商钻法律的空子“以小博大，空手套白狼”把预售制作为一种牟利的手段，骗取购房者的房款和银行的贷款。其次，增加购房者的购房风险。由于商品房预售涉及的不仅仅是开发商和购房人，还涉及到贷款银行和施工承包方，这就牵扯到多层复杂的法律关系，任何一个环节发生法律风险，都可能影响到商品房交易合同的履行。另外，由于预售到现房交付期限过长这期间一旦出现什么问题，购房者就有可能蒙受损失。

总之，预售制是一把双刃剑，对房产市场发挥的作用也是积极与消极并存。如果只是由于它的消极影响而建议取消预售制的话，它的积极作用也就无法发挥，最终会影响房产市场的发展。

取消预售制：掐住了房产开发的咽喉

在房产开发过程中，开发商首先自己筹备一个自有资金，用以市场准入和购买土地等前期运营，然后开发商再用土地作抵押向银行贷款，用从银行贷来的资金偿还地款，土建施工费用先由建筑商垫付，然后通过房屋预售回笼资金支付房屋建设、管理费用，同时收回成本、赚取利润。可想而知，如果取消预售制就好似掐住了开发商的咽喉，使其在资金链条上出现断裂。此时，大部分实力有限的中小开发商就无力承担这种风险而必须被迫离开。

就目前的情况而言，房价一直居高不下最主要的原因就是供求关系失衡，如果再有一部分开发商被迫离开，那么市场上房屋的供给量将会更加减少。中国有句古话：“物以稀为贵”越来越紧张的住房供应，房价想不上涨都难。

另外，如果大部分中小开发商都因为资金问题而被纷纷淘汰出房地产市场的话，容易形成大开发商独霸天下、垄断房地产市场的局面，从长远看，不利于我国房地产业的持续健康地发展。

取消预售制：消极应战不可取

不可否认，预售房执行过程中确实存在着一些问题，比如造成房屋的烂尾，造成预售购房款资金的损失，而且由于房地产企业发展不规范或是一些不负责任的开发商，没有按照当时的预售承诺，造成房地产市场的纠纷不断等，但这并不意味着商品房预售制度就是罪魁祸首。如果为了弥补一小部分开发商的过错就要拿整个房产市场“开刀”似乎缺乏理智。

取消预售制，确实可以降低购房者的风险，避免炒房投机，规范房产市场。但一旦由于供应短缺而引起房价高涨，房产市场出现垄断，又有谁来为它“买单”？

其实，商品房预售制度在世界各国都普遍存在并广泛运用，我国目前所出现的问题只是在执行中存在误区，它的积极作用还没有得到充分发挥。一味建议取消预售制只是对房产市场中所出现问题的消极应战，对房地产长远利益不利。与其花时间讨论要不要取消，不如用更多的精力研究如何将其完善。例如通过加大商品房销售透明度，减少购房风险，努力将房地产预售的直接融资功能向间接融资功能转变。或通过合理的监管体系对房屋预售进行监督等，寻找一条可发展的道路比一味打压要有用的多。