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调控下做投资 如何防范开发商欺诈?

(2006-06-27 09:15:38)
分类: 玩味楼市

随着“国六条”和“九部委的十五条意见”的来临,“抑制投资性需求”成为主要调控目标,房地产投资一度成为一个禁忌领域。那么,面对国家的宏观调控,我们还能不能做投资呢?在这个的一个背景下,应该如何做房地产投资呢?

一、调控政策出台的原因及影响

自从进入2006年以来,以北京、广州等城市为代表,房价开始“报复性反弹”,一些地区出现了,房地产投资规模过大,商品住房价格上涨过快,供应结构不合理,市场秩序比较混乱等突出问题。社会反映强烈,老百姓怨声载道的同时也给房地产市场的长远健康发展埋下了隐患,房地产泡沫初露端倪。在这样一个背景下,为进一步加强对房地产市场的引导和调控,及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题,努力实现商品住房供求基本平衡,切实稳定住房价格,促进房地产业的健康发展,国家有必要对房地产的调控政策进行调整。

“国六条”和“九部委的十五条意见”的出台,对房地产投资特别是二手房交易影响较大,成交量骤然下降。针对目前的宏观调控,我认为房地产投资可以继续做,但思路应有所转变。

二、短线投资应转变为长线投资

1.做短线投资应慎重

由于现在的宏观调控政策的主要目的就是“抑制投资性需求,调整供需矛盾”。政策明确提出,“ 200661日起,购买不足5年转手全额征收营业税;个人购买普通住房超5(5)转手的免征;个人购买非普通住房超过5(5)转手的,差额征收。所以说,倒买倒卖式的投资方式已经不适应当前的房地产市场。

但是如果要做短线投资的话也不是不可以,但应考虑到在投资物业时所产生的回报,及其他一些问题,例如:由于国家的宏观调控,房价的涨幅会减缓;物业在购买后,租金的收益和物业本身升值所得的收益扣除五年内应付的银行款、全额的营业税、契税和维修基金等资金后,所存在的利润是多少?如果收益远远大于支出,那么就可以考虑进行投资,但这种短线投资毕竟是国家正在大力抑制的,所以尽管存在利润,还是应该慎重。

2.建议做长线投资

如果家里有一部分可以流动的资金可以进行投资的话,做长线投资是一个不错的选择。首先,购买的物业本身会升值。比如:原价在每平米7000元左右购买的房子,经过5年甚至更长的时间后,有可能长到每平米9000元甚至更多,物业本身就会每平米增值2000元,总体下来将会是几万或几十万的利润。其次,物业购买后5年内可以进行出租,因此利润中还有一个租金的回报。所以,整套物业的毛收益应该是这两项之和。这样的长线投资,既避免了5年内收取全额的营业税和契税,又会有一个叫人满意的回报,是比较适合在宏观调控的大环境下所采用的投资方式。

三、在投资时应注意的事项

不管是长线投资还是短线投资,都会产生一定的风险。我们在投资中,应该注意一些问题,目前房地产可投资的领域很多,产权商铺、写字楼、临街商铺、社区底商、商铺公寓、住宅等等,但在投资时应警惕开发商使用一些带有欺骗性质的手段。比如:购买产权商铺,在开发商承诺“高额回报”的时候,一定要慎重。因为“售后包租”就把投资者与开发商拴在一起,“一损共损,一荣共荣”。如果开发商经营不好的话,投资者将颗粒无收。

比较适合投资的产品住要是临街商铺、公寓、写字楼和住宅。但在购买物业时也应考虑到以下问题:

1.购买的物业和它所处的版块类别以及城市定位是否相符。例如:上海、北京这样的大都市定位的城市,由于别墅类物业的稀缺,别墅类物业必然会成为抢手货。高档的写字楼如果处于CBD区域,这样的物业将蕴藏巨大的商机,投资的效果也将好很多。

2.城市规划和未来发展方向对于投资的物业所产生的影响。一个城市的定位必然会影响到本城市的房地产行业的发展,如果投资的物业符合未来城市的规划和发展方向,那增值的空间将会更大。

3.投资物业周边的交通对其的影响,现在或是未来如果有地铁、轻轨和一些重要的公交线路等,交通的便捷会让物业的价格上涨。北京的回龙观就是一个例子,在地铁修建后,周围物业的价格一夜飙升。

4.投资物业周围的“商气”、“人气”氛围也是值得考虑的一个大问题。一个物业所处的商圈情况,将直接决定其档次的高低。如果物业所处城市的CBD或高新技术版块中,又有世界500强的大企业入驻,这些都能提升物业的价值。除此之外,物业附近如果有公园、水景、旅游景观和大的商业街区,都能为物业产生很好的投资价值。

5.物业本身的商业价值,主要包括:项目的规模大小,是否有赋予了其鲜明的文化特征,项目的景观以及开发商的实力、背景和信誉,这些都是投资者应该考虑的问题。一个具有投资价值的物业,首先应该有着可靠的质量和成功的包装,一个明星楼盘和一个普通楼盘的升值前景是远远不同的。

6.购置物业要考虑到项目所处的商圈是否已经成熟,一个成熟商圈内的物业价格必然会高,从投资的角度出发,应该选择有着美好前景的成长性商圈。在一个商圈的成长阶段,各种费用都比较低,看好机会出手,购置一个有着良好升值潜力的物业,是最好的投资办法。

综上所述,我们应该了解在投资时所注意的一些问题。其实除了这些微观的东西,我们还应该紧跟国家的宏观调控政策,及时掌握银行利率、金融等诸多不稳定因素对房地产市场的影响,只有将这些都做好了,才会降低投资的风险,并得到一个满意的回报。

 

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