房地产已经干了10年，尽管号称自己是身临前线的老板，尽管一直称自己所有的项目都亲自操刀，然而事实是自己不可能每个环节都自己去做，比如市场调查、报告撰写、广告设计等等，公司的员工也在成熟，很多工作他们足以胜任了，因此我有了更多精力去研究项目的关键环节和一些虚无缥缈的东西。

选地肯定是重要的，但是实际上开发商选地跟你自身条件有很大关系，作为一家策划公司能够提供帮助有限，因此看地与选地不是我最重要的工作。

推广，对于推广只要解决了节奏、奇正、以及奇正的转化，写报告不是我的主要工作，因为只要我们能够把上面的三个词搞清楚，我确信这个报告是没有问题的。

剩下的就是我现在最关心的两个环节：一个是产品设计，一个是价格制定与实现。

关于产品设计：实际上更多的产品类型的确定、面积区间的选择、建筑风格的倾向和景观设计的锦上添花，在这个阶段如何找到一家好的设计单位是能够设计出好的产品的前提，但是无论多么好的设计公司，他都不可能了解你的市场，因此如何把市场语言，开发商语言，开发战略，以及对市场未来发展态势的判断翻译成产品设计就是你最主要的工作，在这里任何一次创新都可能有风险，也有可能创造无限价值，因此产品设计是博策堂现在以及未来最重要的核心竞争力之一。

关于价格的制定与实现：先说“实现”，所谓“实现”就是大销控，就是根据市场随时的变化以及大厅人流的情况合理的安排推盘节奏，适时的调整价格，这是一个专门的课题，今天不细说。今天主要谈定价，定价在房地产行业来说，既容易也不容易，容易的谁都能说出个一二三；难的是，如何能够找到价格极限值的前一点，我们定价从不追求极限，因为那是不可能的，但是如何设定不同类型产品的价差，如何安排同类产品的价差，如何设定最高价，平均价和最低价这都是很值得研究的，因为价格可能上浮1%就会对企业的利润产生很大的影响，而如果将这部分费用投入到产品上，就会对产品的档次提升很大一块，因此如何找到定价的方法是一个看似可以模型化而最后依旧需要价值观做最后判断的活，在这个环节中，销售经理对客户需求和价格承受力的判断，市场经理对竞争对手价格和竞争力的判断，营销老总对公司情况的把握和整个周边竞争楼盘的供给状况都是需要仔细研究的，但是仅仅这些是不够的，因为天下没有完全一样的项目，也不会有完全一样的产品，而且我们绝不能忽视广告和现场造势的作用，因此在合理的评估前面的要素之后，我们还要根据客户现状合理的评估广告和现场造势能够起到作用的系数，最后选择一个合理的价格，定价我认为是科学但也是艺术。

产品和定价是博策堂未来必须作为最重要的核心能力进行研究的！