星期六和央视的陈伟鸿、理财协会的秘书长刘彦斌，还有北师大的董藩教授一起参加了一个商业的项目的的论坛，讨论了一下商业地产在未来的价值，本来今天想写点别的什么，可是自己因为与父亲的争论，陷入了深深的自责中，不管怎样自己三十多的人还是不能做到孝顺中的顺字，很是遗憾，尽管已经给父亲打了电话道歉，但是自己实在没什么心情去讨论什么大师之事，所以只好偷懒，把昨天的演讲词贴上，大家看看，注意结构方法忽视广告部分吧！

各位先生各位女士大家上午好!

很高兴今天能够在这里和大家分享博策堂10年来操作商业地产的经验；今天作为第一个上来演讲的嘉宾，来分析廊坊一号的未来，这两个第一让我感到很责任重大。下面我就进入今天的演讲主题《五大力量成就黄金商铺》

在开始介绍我们熟悉的五大力量之前，我们首先要分析一下什么样的商铺可以叫黄金商铺，我们认为第一要素就是租金回报率，那么在廊坊多少的租金回报率算是合适呢？大家都知道今年商铺的租金普遍上涨了30-40%，即使是这样，廊坊70%的商铺全部收回成本要在18年到—22年，15年的有20%，至于12年左右的不会超过5%。甚至在北京，商铺的回报期也从前几年的5-10年，延长到现在的12—18年。因此我们认为在廊坊回报期在15年左右的商铺可以确认为黄金商铺的第一标准。

能成为黄金商铺的第二点是回报要长期而稳定，为什么这么说呢？以我个人为例，我在北京和廊坊都投资了商铺，廊坊的在2007年底交房到现在还没有租出去，但是物业升值了70%；北京本来租出去了，但是因为这次经济危机，造成了1年的空置期，直到上个月才租出去，如果一个商铺我们买了10年能够出租的时间都到不了75%，这个商铺不能算黄金商铺。

黄金商铺的第三要素是物业的升值，实际上中国现在大多数的房地产投资，根本是在赌物业升值，否则北京公寓现在年回报3.85%，怎么会有那么多人还投资它呢。好的商铺在10年之后，带给我们的绝不不仅仅是一点租金，物业至少要升值2倍以上，比如第五大街的一层商铺在99年也就4199，新华广场2002年也就6500到7000，可是现在那个第五大街商铺不得在12000以上啊。新华路怎么不得24000左右啊！关键是有价无市，一铺难求！我相信如果10年前麦当劳的位置卖12000块，所有人都会觉得天价，根本不会有人要，可是我们现在看，别说当时12000，就是30000也值啊！这就是黄金商铺的特征，一位哲学家说过：人类最大的错误，往往过于乐观的看待未来1-2年的事情，而悲观的看待10年后的事情。

了解了黄金商铺的标准，那什么样的条件能够成就黄金商铺呢？

我们认为成就黄金商铺必须具备五大要素，他们分别是：地段、产品、经营、风险和时间；下面我们就一一展开；

这么多年的经验告诉我，只要你投资的是好地段的商铺，不论价格高低，时间会让他成为黄金商铺。那么什么叫好地段呢？我们眼中的商铺好地段有五大要素构成：

第一：物业门前的道路类别：道路性质是好地段的第一要素，它直接影响消费者的行为。

对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，比如建国道，第四大街、第五大街以及未来的第六大街等；其次就是靠近商业区的交通干道比如新华路和银河路。廊坊壹号处于银河路第五大街、第六大街廊坊和人民公园西广场的交汇处，这里成为一个商业和人流的黄金旋窝点，从道路类别的角度绝对是没有问题的；

    第二：顾客的易达性；除了道路类别以外，还要考虑客户能否比较容易进入我们的物业；。比如大家非常熟悉的新华路现在就因为交通隔栏的原因造成很多商铺价值缩水。廊坊壹号紧邻时代广场和第五大街，而南侧又紧邻银河路和群安街的丁字路口，既是未来有了交通隔栏，进入依然很是容易。

    第三：周边环境和目前的商业设施；同业经营会使新店面临强大的竞争，但同样也能形成巨大的集合效应，带来单一消费人流；同时业态的互补性有时也会带来巨大的人流，比如娱乐业与餐饮业紧邻。廊坊壹号以最时尚百货的定位，紧邻第六街区中近6万平米的高档写字楼，项目对面为已经形成的明珠超市和餐饮一条街，项目南侧为极具人气的人民公园西广场，这样中产阶级、白领、休闲的普通市民、餐饮的巨大消费人流定会在这里形成一个巨大的气场。

第四：商业的可视性：商业建筑能否容易找到即商业的能见度也是一个非常关键的要素，尤其是大型商业建筑。因为商业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑不容易被找必将会影响到以后的经营。廊坊壹号紧邻商业街坊和银河路，建筑模仿的是法国蓬皮杜艺术中心的建筑风格，充满了包豪斯设计精神，在加上商业街坊这一结构主义建筑配合巨大的人民公园西广场，这里很难也不可能不让行人驻足关注。

    第五：停车的便利性：现在的商业离开停车场将是一个巨大的灾难，尤其是大型商业物业和一些高档餐饮、娱乐业；廊坊壹号本身不仅拥有近百个个地下停车位，而且在地上和商业街坊前广场一样，拥有巨大的地上停车资源，到时候廊坊一号的停车场将和商业街坊的停车场连成一片为商户提供巨大的停车资源。

我以我们10年地产的操作经验，我认为廊坊壹号的地段是廊坊现在最棒的，甚至以后也不会有超越这个项目的地段了。

好的地段还需要的好的产品设计，商业的外形就是设计的第一元素，好的形象不仅能够将自己的经营定位清晰的展示给大众，而且能够唤起客户身份的认同感，也只有这样客户才会走进商场，而这恰恰是消费的第一步。就像我们在座的很多人人永远不会去华森购物一样的。

动线是商业设计的命脉，动线约可区分为消费者动线、商场管理动线等等。其中消费者动线必须与周边环境、人流相结合，主动线必须清晰但不单调，必须形成人流循环，来避免死角的问题。廊坊壹号将电梯直接外挂至建筑外皮，使客户可以直接到达三层以上，这使主动线不仅清晰而且易达，这为后期的经营奠定了良好的基础。

功能空间是指在建筑中让人在购物中拥有其他体验的空间，在现代体验式消费已经成为主流；廊坊壹号的内广场设计，提供了足够的休闲空间，外挂电梯的现代主义设计既能起到运送旅客的作用，又能够作为城市景观雕塑成为吸引人们的焦点。同时建筑大量的玻璃的使用，使客户在消费的同时还可以欣赏人民公园的美景。

说到这里，我们不能不提经营对于商铺后期价值的再创造，他往往能够让商铺的价值提升10倍甚至20倍，同样一个地段的房子，百货商场租金远远高于超市，超市高于水产市场，这都是最简单的道理，这里我提出了五个问题，实际上只是经营问题的一角，我只是要说明经营黄金商铺变成钻石商铺，对于经营问题一会有专门的专家讲解，我这里就不耽误大家时间了。

 决定一个商铺能够成为黄金商铺的最后一个力量是风险；我们首先必须承认的是任何投资都有风险。因此合理的评估商铺的风险是一个投资客必须具备的思考能力，那么评价那些要素呢？第一是空置期，也就是你买到商铺之后多长时间才能租出去；一旦客户退租，你多长时间能找到下一个租客。第二是养商期，一个商铺即使租出去，开始租金低的可怜，这是事实，一般这种状况会持续3-5年，这没办法，即使是新朝阳现在我认为也还在养商期，那么养商期一般会多久呢？业态不一样，养的时间也不一样；比如在廊坊，百货估计要养5年，而餐饮最多3个月，如果餐饮养了1年，那早完蛋了。第三是回报的稳定，主要是指你的租户租期有多长，在租期内他是不是能够按时付款。以上三个风险在廊坊壹号不存在，所以我不再细说了，仅仅作为投资其他商铺的参考。

第四个风险是供求关系的转化，比如现在廊坊突然拆迁造成商铺租金大幅上涨，但是我们是不是想过如果那些村子4-5年之后，全部改建完了，廊坊会多出多少沿街商铺，那时候廊坊的租金是不是将遭到再次的下滑拉动；我们认为廊坊壹号的风险在这一点上恰恰比那些沿街商铺幸运；原因有二，城市交通主干道商业因为商铺的各自为政很难做到业态的统一协调，而且这种形式从根本上违背现代人购物的习惯；第二那些沿街商铺从开始建设到交工，再到招租开业至少还需要4-5年的时间，而廊坊一号在这廊坊商铺稀缺的四五年间，早已完成了招商和养商，到时候我们的租户根本不可能搬出去，就像现在明珠的租客不会搬到周各庄沿街商铺一样！而那些个体的沿街商铺必然陷入租金的恶性竞争，沿街商铺将进入5年左右的低迷时代，估计如果没有10年租金不会到达合理价位。

第五个风险是经营风险，也就是我们的经营者能否将黄金商铺变成钻石商铺，这实际上是商铺除了物业升值和租金收入之外的提升部分，这就要评估经营公司的实力，经营主题是否符合市场，经营公司能够招商成功。一会我想经营公司会将自己的情况介绍给大家，我就不多说。

最后一个风险是法律风险，我们需要评估这个商铺能否彻底完工，能否兑现交期，土地手续是否合法。我想这些问题不会发生在华夏地产身上，作为一家已经上市的房地产企业10年来华夏地产在廊坊的业绩是全市消费者有目共睹的。

决定黄金商铺的最后一个力量，我们认为是时间，任何一个黄金商铺都不是天生的，就像李嘉诚绝不是生出来就是首富一样，因此黄金商铺都是时间养出来的。那么什么样的商铺是值得养的呢？首先我们可以从历史回顾中找到提示，比如10年前的廊坊，商铺多少钱呢？时代广场周围最贵的4199；10年前的住宅多少钱？康庄小区1200块；在历史的回顾中，我们发现商铺价格是住宅的3.5倍，那么现在如果康庄的新房能卖多少钱呢？6000还是7000，我相信名人国际现在7000的价位告诉我们，康庄这个地段的新房子价格可以支撑到7500，那么按照3.5倍的同比例升值，商铺应该卖26000以上；那么这么一比廊坊一号这种代租金卖房的价格还贵吗？第三我们需要展望一下未来，我们首先要对中国的经济发展在未来的10年持的是乐观的态度，中国被世界经济学家成为世界新的经济增长极；其次我们对廊坊的发展是充满信心的，无论是大北京概念还是轻轨和城际客车，这都让廊坊越来越融入北京这个国际都市圈，商业的增值空间将不可限量；举个最简单的例子10年前廊坊人穿梦特娇和皮尔卡丹就是大牌子了，可是现在LV很普遍，萨巴蒂尼、卡尔丹顿等一线品牌也都登陆了廊坊。

演讲进行到这里，已经接近尾声了，最后我要说的祝大家都能在廊坊一号买到自己的心仪的黄金商铺，都能成为未来10年财富增值的享有者。谢谢大家！