2008年9月7日美国政府宣布接管房利美和房地美（简称两房），9天后雷曼兄弟宣布破产、美林证券被美洲银行收购，这一系列事件表明，始发于2006年中的美国“次贷”危机正在恶化，“次贷”危机正在向全面的房地产金融危机演变。

尽管这次危机还没有平息，但房地产市场及房地产金融的威力已经展现得淋漓尽致，需要我们深刻反思房地产及房地产金融的政策的时候了。

笔者认为,任何房地产金融设计上的技巧所起的作用都是有限的，真正确保房地产金融稳定的良方只有一条，那就是应该努力控制房地产价格的上涨速度

以“两房”为主的美国住房金融体系的精巧设计曾经令无数研究房地产金融的学者赞叹不已，这个体系也是美国以市场为主导的金融结构的重要标志。该体系的巧妙之处在于通过“两房”这个中介使美国房地产金融的风险被分散到全球投资者头上。这个机制在它创立之后的半个多世纪里一直运行良好，历经了60年代金融“脱媒”的考验、70年代美国经济滞胀和80年代储贷危机的洗礼。但遗憾的是，这个精巧的设计却没有能够经得起“次贷危机”的冲击，原因何在？

最重要的原因是房地产价格的过度上涨导致了房地产泡沫。在现代经济学的范畴里，对房地产泡沫的讨论是有很多争议的，尤其是对泡沫的度量方面仁者见仁智者见智。笔者认为，只要房价保持持续、快速上涨就一定会导致泡沫，因为只要投资者认为上涨趋势已经形成，就会吸引大量资金进入这个市场，这就是“牛市”的自我强化机制，在暴利的诱惑下投资者的理智就会逐步丧失，市场的信用也逐步被抛弃。这轮房价的上涨开始于90年代中期，在9·11之后的低利率刺激下加速上涨，出现了少有的持续10多年的上涨，很多城市的房价涨幅超过2倍，超过了美国历史上任何时期。这就是危机的酝酿过程。

如果没有利率的大幅度降低，就不会有房地产市场的繁荣，也不会有现在的“次贷”危机。将“次贷”危机的责任算在格林斯潘的头上是有道理的。

因此，要防止房地产金融危机发生，最重要的是要防止房地产价格出现快速上涨，尤其是要防止产生房地产泡沫的机制出现。在经济运行中，决策者们总是倾向于短期见效的措施和政策，房地产行业由于其特殊性往往成为决策者们经常惦记的领域。9·11之后，美国政府为了刺激经济增长，将利率降到历史低位，格林斯潘不会不知道这意味着什么，但他还是这样做了，因为它解决了当时的经济滑坡问题。

我国的房地产同样存在过快上涨的隐患，2004年后很多城市的房价出现了翻番上涨，这样的上涨一定是不正常的。尤其值得关注的是，很多地方政府出于短期政绩的考虑，喜欢推高地价、房价，成为房地产泡沫的最重要的制造者。需要强调的是，我国存在制造房地产泡沫的机制，该机制的生命力远远超过美国，地方政府已经形成了一套成熟的刺激房价不断上涨的方法（2004年笔者对此专门作过分析，在此不再赘述），为我国的房地产金融风险埋下了很大的隐患。2005年以来，尽管中央政府出台的很多抑制房价的政策，但收效甚微，原因是地方政府有推高房价的冲动。但任何事情的发展都有一个度，将房价推得越高，下跌的风险就越大，后果就越严重。