住房市场长治久安的方略之二：通过财税、金融途径完善公共住房保障体系

中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任  尹中立

从长远的角度看，只有通过立法的途径才能从根本上确保住房保障制度的完善。但立法是一项周期较长的工作，远水解不了近渴。从近期的可操作的政策措施看，我可以从财税、金融及经济适用房等途径来完善公共住房保障体系。

1、完善住房消费实行财政补贴和税收减免优惠制度

目前，我国已经开始对城市低收入群体进行住房补贴，但税收政策还很不完善。

从财政补贴的角度看，存在的主要问题是覆盖面太窄。我国最低收人家庭住房保障工作在35个大中城市进展不一，不少城市进行了如发放租赁住房补贴方式、现住公房租金减免方式等的探索。当前最主要做法是提供廉租住房。2004年发布的《城镇最低收人家庭廉租住房管理办法》规定，廉租住房的保障方式突出以发放住房租赁补贴为主、实物配租和租金核减为辅；享受廉租住房的家庭人均住房保障面积标准，原则上不超过当地人均住房面积的60%。从总体上看，享受住房财政补贴的人口比例太少，应该逐步扩大财政补贴所覆盖的范围。我们可以参考国外的成功经验。以美国为例，凡家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80%者，可以申请住房补贴。而美国政府对地方政府建设的公共住房和私有营利或非营利机构建设的低收入住房，也进行补贴。住房支出超过收入30%时被认定为过度消费负担，并以此为参考对住房需求者进行补贴。

从税收政策角度看，我们可以在完善个人所得税制度的基础上，将住房消费与个人所得税的政策结合起来。应该将中低收入群体的住房消费支出从个人所得税中扣除。可以参考美国的做法，要点有三：其一，对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；其二，对拥有自己住房的家庭，还可以减免所得税和财产税。按规定每人可扣除的收入为2750美元；其三，对出租屋的家庭实行税收减免政策。

2、金融政策支持：对住房抵押贷款实行利率优惠

一般而言，低风险的贷款，利率也应该较低，这样才符合金融资产的风险与收益对等的原则。住房抵押贷款的风险明显比其他贷款的风险小，因此，在利率市场化的情况下，住房抵押贷款的利率应该比其他贷款低。在美国等利率市场化程度高的国家，住房按揭贷款的利率比公司贷款的利率要低很多，有的住房按揭贷款的利率只有公司贷款利率的一半。在另外一些国家，利率市场化程度不高，但政府强行规定按揭贷款的利率比公司业务贷款低。而我国的住房按揭贷款与公司贷款的利率基本相同，收益与风险脱节。不仅使消费者承担了过高的费用，而且干扰了金融市场的正常秩序，使住房抵押贷款市场出现了恶性竞争局面。

因此，我们建议降低住房抵押贷款的利率，住房公积金贷款的利率也相应降低。

值得注意的是，1998年之后，我国也曾经对住房抵押贷款实行利率优惠政策。1998年4月7日，为落实国务院促进城镇住房制度改革，把住宅业培育为新的经济增长点的精神，中国人民银行下发《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，决定进一步加大住房信贷投入，支持住房建设和消费，将个人住房贷款利率在原有的优惠基础上进一步下调10%。但2004年的房地产行业过热使人民银行取消了对住房抵押贷款的利率优惠，2004年10月，央行上调存贷款基准利率，按下限计算，商业住房贷款与其它商业贷款的利差缩小到只有0.2个百分点。2005年初，央行宣布取消住房贷款的优惠利率，转而执行正常的贷款利率。该措施目的是为了打击炒房行为，抑制房价的过快上涨，但让一般老百姓的住房消费受到了影响。我们认为，我们完全可以通过其他途径来打击炒房行为（例如通过查询个人征信系统，对购买多套住房的人实行高的首付比或禁止对购买多套住房的人贷款），正常的个人住房抵押贷款的利率应该大幅度降低。

3、完善经济适用房政策

我国从1998年7月1日开始推行经济适用住房，至今已有7年。经济适用房政策是我国政府干预住房市场的一种探索，方向是正确的，但也存在不容忽视的问题，应该解决以下问题：

1）要大幅度增加经济适用房的比重。我国的住房改革的纲领性文件里（即1998年国务院23号文件）明确提出要以“建设经济适用住房为主”，而1998年房改之后的这7年中，经济适用房建得最多的年份也只有6%的比重。因为经济适用房成为稀缺资源，使它成为寻租的对象，本应该分配给低收入群体的经济适用房反而被富裕群体占领，群众怨气很大。我们建议，在未来的五年中，应该逐步加大经济适用房的投资规模，增加经济适用房在住房供应体系中的比例，努力将经济适用房的比例增加到50%以上。

2）经济适用住房应该严格控制供应对象。推行经济适用住房基础是划分收入线，但我国多数城市至今没有明确划分。该项工作要与社会征信系统的建设结合起来，利用现代电子技术实现对个人收入的准确划分。

3）实行小户型。小户型低房价是解决中低收入者住房问题的关键，经济适用房要严格禁止大户型的住宅建设。推行小户型不仅可以防止有人利用权利对经济适用房进行寻租，而且可以节约利用土地，应该大力提倡。

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