在有租金管制下，法例通常不容许业主在租约期满时要求住客迁出。这是因为业主一旦拿回空置的住所，找新租客要收多高的租金法例无从管制。一间住所的市场月租值五百，政府管制只准收二百，只要住所是空置的，法例无能为力：业主可以月租二百租出，但要求新租客以数万元购买一文不值的旧椅一张，你情我愿，政府管不着。

香港在二战后初期的租管，空置的住所，新租客要交鞋金，继而要交建筑费，都是很有想象力的安排。鞋金者，是业主不言自明地说，我找租客找了那么久，在街上走呀走的，鞋子破了，你要租我的住所，管制租金之上给我买鞋钱吧。二战后几年，市值租金与管制租金的差额越来越大，鞋金比真金造的鞋还要高，业主于是发明了「建筑费」。你要租我的房子吗？租管说月租二百，我同意，但你要补贴房子的建筑费三万。

还是鬼子佬来得老实一点。二战后纽约有租管，空置的住所租出去，业主要收钥匙金（key money）：政府规定月租二十，那可以，但你要给我三千大元买住所的钥匙，否则不租。

租管惹来的麻烦一大箩，其中最头痛是重建的问题。要重建楼宇，租客一定要迁出，但如果业主收回空置的楼宇，再租出去新租金如何租管管不着——租金之外可以有鞋金钥匙金之类，要不然租客会乐意地向业主高价购买破椅一张。楼宇重建一般对社会有利，但在租管下租客有权不迁出，怎么办？

香港二战前的租管，政府为了不妨碍有利社会的楼宇重建而想出一个蠢办法：在租管下，业主不能强逼租客迁出，但重建是例外。推行该租管后不到三年，市场租金比管制租金高出一倍多，业主纷纷以重建为理由来赶走租客；法例规定要真的重建才可以那样做，于是楼宇纷纷拆卸，导致数以千计的市民露宿街头。

当时行政局的档案记录了曾经赞成租管的港督与曾经反对租管的一位议员的精彩对话，大致如下：

议员：「几年前推行租管，港督先生说目的是要让市民住在有盖遮头的居所，但今天那么多人露宿街头，虽说新鲜的空气有益健康，不是说目前的恶劣天气吧。港督先生，虽说重建楼宇对社会有利，但一些只建造了一年多就拆除重建，不是说这些吧。」

港督：「我要向议员先生道歉。我错了，估错了人的自私。我没有想到一个人可以为了多收租金而作出把新楼宇拆除那样极端的行为。」

记得这对话是一九三八年，租管跟着解除了。该港督与该议员曾经因为租管而大吵反目，后来港督坦然认错。愚蠢的法例所在皆是，但肯认错、知错即改的行为令人欣赏。昔日香港的专政没有复杂的政治，是后来赢得东方之珠这个名号的一个重要原因。

二战后，香港的租管于一九四八年卷土重来，复杂得成为大学问，在某程度一直管到今天。二战前与二战后建成的楼宇有不同的管制法例，战后的只管住宅，不管工商业楼宇。我曾经作过几年研究，在美国发表过三篇文章，读者可参考。重建问题是重点。可以说，香港在战后遇到的种种房屋供应的问题，一塌糊涂的，皆租管所赐。而今天香港见到的破旧不堪、乌烟瘴气的旧区，位于贵重地带，没有重建，大部分由于租管，小部分由于分层卖散了。

这就带来我要说的话题。在有租管的情况下，或房屋卖散了，或像今天国内，旧区的住客有居留权，要重建，逼迁是需要的。应该补偿，但不管怎样补偿，逼迁总要用上：恐吓是一种办法，威逼、骚扰、出动黑社会等也是办法，都是逼迁。以法庭裁决补偿是最文明的办法，但也往往要出动警察，也是逼迁。

今天国内的大城市，有很多残破不堪的旧区，位于市中心地带，是要重建的。仁慈的温总理反对逼迁，同情贫民的青年更反对逼迁。但逼迁是需要的，问题是怎样逼法而已。关键是穷人与富人有一点绝对相同：钱越拿得多越妙。有些人毫不讲理，知道自己拚死不迁，整区也不能重建，补偿的钱更多也要求多一点。一区之内有十个八个这样的人不算多，不逼迁就无法重建。所以西方发明了eminent domain这项征用法律，由法庭裁决补偿之价然后逼迁。

补偿多少从何而定，不是浅学问。香港战前建造的楼宇，法庭是同情业主的，相对市值补偿很少。档案支持如下的看法。一幢物业如果空置，市值达一亿，但数十年来业主每月收到的总值只得五万，每年的回报率只有物业市价的零点零零六二，确实可怜，要重建，放业主一马吧。

虽然原则一样，国内的情况很有点不同。旧区的楼宇，谁是业主往往不明确，而重建一般是由政府当局收回空置楼宇然后发展的。我不大清楚今天国内的旧区的产权界定，但迁出补偿应该比香港法庭裁决战前楼宇的迁出补偿为高。如果住客不是业主，但有明确的居留权，补偿迁出之价应该近于该住客所占用地面积（不是土地面积）的市值，打个合理的折旧。但如果旧楼宇有业主——解放前的业主——而政府尊重旧业权的话，衡量迁出补偿就较为困难。然而，只要有足够的资料（我没有），裁定补偿的衡量准则不会太困难。

有了衡量补偿的准则，处理最好由法庭裁决。国内今天还没有采用法庭。另一方面，国内的法庭会否公正严明，还是一个问号。

从社会经济的角度看，补偿的多少会影响重建之行或不行，所以判断应否重建不容易。这方面，中国的情况是容易判断的。除了因为文化传统而要保护的建筑物，所有在开放改革前的建筑物都应该重建。不会拆错这些旧楼宇，问题是补偿多少给住客迁出而已。