何鸿燊说香港要高地价；曾荫权说地价要由市场决定。朋友，你说哪个对哪个错呢？不要管自己的得失，从香港的经济看，你站在哪一边？我自己答不出来。

首先，曾荫权不可能对，也不可能错！市价？哪个市价？香港的空置土地由政府操纵，少放出来价高，多放出来价低，而如果修改建筑条例，容许增加plot-ratio（国内称容积率），地价楼价或升或降。市价不是没有，但因为政府控制土地供应，可以有无数个。那一个是真的市价呢？个个都真！因此，从一个固定供应看市价，曾荫权不可能对；但从无数市价看，个个都是价，曾荫权不可能错，只是说了等于没说。

早知如此，悔不当初！不能否认，香港政府操纵土地供应。不能否认，卖地是政府的一项重要收入，要多花钱，会抬高地价——一位旧同事的博士论文就提供了证据。也不能否认，政府乐善好施，要压低地价：什么廉租屋、居屋、租务管制，又或者来一招八万五，都是低地价政策。

那边厢要高，这边厢要低，加上什么六七暴动、八三中英、九七风暴，还不够过瘾就派高官政要出来唱衰唱好，香港的楼价岂会不发神经地坐过山车哉？我从一九二一香港第一次推出租务管制起，断断续续地跟踪香港的地价楼价波动，看得差不多自己也发了神经。

在工业早就北移的今天，香港最有价值的资产是房地产。这一点，何鸿燊说得对。历史的规律，凡是香港的地产市价暴跌或下跌得多，经济一定不景。这一点，何先生也对。当然，我们不容易肯定，是经济不景导致楼价下跌，还是楼价下跌导致经济不景。很显然，两方面都可能。香港比较特别：因为房地产占国民财富那样重的一个百分比，其价大跌经济一定不景——不需要提到负资产这话题了。

问题是，远一点看，房地产之价太高对经济整体不利。但怎样才算是太高呢？很难说。何鸿燊会同意，香港要有一个稳定的楼价市场，不要发神经地大上大落。问题有二。一、我们要找哪个价位水平才对？二、怎样才可以大略地稳定这水平呢？第一个问题我没有答案，虽然大略的可取水平可以不离谱地衡量。

最困难是第二个问题：怎样大略地稳定楼价水平呢？这方面，香港政府历来的处理考个零分！姑勿论政局或其他因素，一个困难是楼价有很大的预期决定性。比方说，如果一个经济有一百个人，一百间屋，因为某些预期楼价可以很高，财富上一百个人都发了达，你望我，我望你，只要没有人抛售，楼价高企，多几个买家其价急升。但预期一改，有人抛售，没有买家，楼价会跌得头破血流。

当然，长线地看，楼价会由租金收入决定，而又长线地看，租金的回报率会与利息率相同。但正如凯恩斯说：长线地看，我们不免一死。是的，租值的回报率可以与利息率脱节，甚至脱节很长时间。因为市场预期而引起的这些困难，不容易解决。

回头说曾荫权，我认为他要说的，是政府希望能稳定楼价。