楼市开局“波涛汹涌”，各种利空信息如雪花般飞来，让市场躁动不已。因此，说2018年是楼市的“多事之秋”还真是一点也不为过！

好消息是假的，坏消息是真的
首先是「上海外地户籍居住证满三年可购二套房」这个“惊天喜讯”伴随大家跨年，结果上班第一天即被政府相关部门出面证实为伪，实际的情况仍然是外地人口需纳税或缴交五年社保，才能取得购买一套自用住房的资格，且单身还是不适用。说明相关政策毫无松动，让不少人空欢喜一场。
紧接着，深圳市政府宣布：一幅即将在2018年2月1日出让的住宅用地，可售的商品住宅施行五年限售政策。此一新规打破了一线城市均未出台「限售」的做法，虽然只适用一块土地，仍引发市场热议：其他一线城市是否会跟进？

此外，央行公布2017年12月末广义货币（M2）余额167.68万亿元，同比+8.2%，增速分别比上月末及去年周期-0.9%、-0.31%，掀起一片哗然之声，唯恐“货币从紧”成为压死房企的“最后一根稻草”。

深圳推限售土地以“宣示”为主
先说说“上海限购松绑”这个假消息吧，我判断它未来都不存在成真的可能性，倒是居住证、纳税满五年且已婚、完成积分要求，有“以小换大”的实际需求（二胎），或许可能可以购买第二套，但2018年内是不必想了。

至于深圳特定土地试验性“限售”，我看还是有必要的，毕竟深圳长期以来炒买炒卖之风盛行，在其启动本轮跌价走势之前的 2016年 8月，我便写了篇「深圳楼市不作不会死」的文章（当时被骂的很惨），专门探讨为什么我预测深圳将走跌且不会是短期波动，而是进入长期盘整下行通道的原因。

简言之，连学校教授与卖菜阿婆都在以高杆杠买房，这样的市场不出问题才怪！且一旦出事后需要较长时间恢复，实属正常。而际此敏感时机深圳推出限售新规，我认为目的不在打击炒房（此类人群已基本被驱逐出场），实则是以「宣示」意义为主，表达对“房住不炒”坚定拥护之立场。

美国税改使国内货币不敢放松

那么其他一线城市是否会跟进呢？北京、广州我不知道，至少上海不可能也没必要采取限售措施，因为上海2017年已出让高达25幅、2018年还将大量推出长持租赁住宅用地，这可是盖好之后，只可以出租不允许出售的房源，其严厉程度更胜于只需五年自持时间的住宅。更何况“限售”目的之一是确保市场供需可控，害怕发生抛盘潮，而以上海城市地位之强势、自信心之坚强，并无此一忧虑。

在我看来，对房企来说，当前运营压力最大的，恐怕非“信贷持续收紧”莫属。毕竟截止2017年11月，房企国内债融总量为422亿，同比已大降91%，连p2p龙头之一的陆金所都出问题，加之美国加息、缩表、减税，导致境外融资既不易，成本也大幅升高，资金链紧绷状态难以缓解，令房企运营面临空前困难。

融资难、融资贵，是房企绕不开的困境

数据显示2017年前11个月108家房企国外融资总金额为1.0014万亿元，同比-4%，占2016年融资总量的90%，看似降幅不大，但2016年国内外融资均宽松，而当前形势之严峻，已不可相提并论。

除此之外，另一个令人忧心的状态是2017年108家典型房企在境外发债、公司债及中期票据的融资成本，分别为6.72%、6.05%、5.52%，同比去年+1.34%、+1.03%、+1.2%，亦即“钱少且贵”。在上述叠加效应作用下，房企资金链之艰难与紧绷便不难想见。

凡此种种，无不突显2018年专属楼市的“黑天鹅”事件仍将频出，相关人等应保持戒慎之心，以防不测。