刚刚过去的2017年上海房价到底是涨是跌？随着愈来愈多的研究机构的报告出炉，现在来看已经有点“罗生门”的味道。

2017的黑天鹅原来是白的？

尤其离谱的是近期网上竟出现2017年上海一手房涨幅高达24%以上的调查数据，让人看的目瞪口呆。这究竟是怎么回事？何以各个研究机构的数据南辕北辙？连“房价是涨是跌？”都难以形成共识，逞论其涨跌幅度了。

先说说我在2016年我底、2017年初所做的三个市场预判。

首先是：2017年没有黑天鹅，因为天是黑的，满天都是黑天鹅——以意象的方式表达我判断2017年将会是不可测之利空变数频出的一年。

其次是：二、三、四量缩，五、六、七价降，八、九、十探底，十一、十二盘整——以具体月份表达我对2017年悲观走势的预测。

最后是：先降后稳，一手跌5%；二手跌8-10%。

——以精准的跌幅%数，表达我对房价走势判断的负责任态度。

房产“非标”属性使均价混乱

原本以为当前已经2018年，该是“验证奇迹”的时候，看看我这“楼市巫师”的称号是否应让贤？然而结果却是愈来愈迷糊，有的研究报告显示房价跌了，有的则相反。此应与房地产自媒体愈来愈多有关联，在各家数据掌握均不充分，所搞出来的“乌龙事件”。

或许有些研究机构会说：不是哦，我们的数据来自于房产交易中心之成交数据，因此是绝对真实的……云云。真的是这样吗？我看也不尽然。

因为数据反应的是成交房价之均价，并不能真正呈现市场景气的波段变化。譬如：2009年、2014年房价出现下跌，但从历史数据上根本看不出来。

之所以如此，与房地产属“非标”产品关系密切。它不像格力空调或海尔电视这类标准化产品在同一城市（甚至更大范围）基本同价，而房产则是“一房一价”，尤其二手房更牵涉房屋本身的保养、年限乃至屋主对资金渴求程度，而出现明显的价位落差。

二手房挂牌价量变化最能反应行情

当成交集中在中环以内时，房屋均价的上涨幅度会偏大，与之相反的，则是集中成交在郊环时，对房价涨幅的拉升作用便偏小……。

因此，我从来不认为房价统计数据能真实反应楼市买气变化，那怕是房产交易中心的成交数据同样意义不大。毕竟，观察市场最重要的是掌握景气、行情动向，而“成交不代表行情”。

当然，必需说明的是，连续数年的房价曲线图仍具一定的参考价值，可大略了解走势变化，但若要掌握购房时点、楼市脉动，则历年曲线图仅能起到参考作用。

那么，问题来了，2017年的房价到底是涨是跌？较为稳当的判断依据是什么？

我的看法，2017年的房价肯定是跌的，依据则是二手房挂牌量及价位变化。

2018年我的楼市判断

在市场低迷时期，判断行情绝不能以成交价为准，因为它不是真实的市场行情之体现。尤其是一线城市一、二手房成交比各据半壁江山，加之一手房已被限价，难以真实反应市场供需。

更何况2017年至今最大的问题，未必是房价下跌，而是降价未必卖得掉的“有行无市”，这就使成交价显得不具代表性，因为成交的是少数的“林志玲”，而多数未成交的，是相对多数的“蔡为民”。

那么2018房价走势如何呢？早在2017年10月我就做出了判断：上半年风雨飘摇（延续2017下半年走势），房价摇而不坠，堪称「稳中有降」，一手房降幅3～5%，二手房降价8%上下；下半年云开见日，房价锯齿向上，可谓「稳中有涨」，一手房涨幅8～10%，二手房涨价10%朝上。至于是否准确？明年此时再来“验证奇迹”吧。