中央近半年来一再提出“建立房地产业健康平稳发展的长效机制”，以杜绝社会资金过多的向房地产领域集中，除导致实体经济流动性动辄陷入枯竭窘境，亦使楼市经常性必需以各种行政举措进行调控，从长远角度观之，弊大于利，确实显非良策。

过往调控总以失败告终

尤其是本届政府此前曾倡议 “让市场在资源配置中起决定性作用”，惟最后却仍旧无奈的回到“更好地发挥政策作用”的政策干预之恶性循环中，更加强化以“稳定”为主旋律之“长效机制”治理房地产发展的中央决心。

那么何以过往的调控总以失败告终？主要恐怕是长期以来政策“误导”的结果（2003年取消地方政府对兴建经济适用房的指标性要求，为始作俑者），加之调控始终未见明显成效，坊间戏称为“从调空到调戏”，甚至被认为是“中央搭台，地方唱戏”之“调情”，使社会观感对房价已明确产生“只涨不跌，跌了倒霉的首先是政府与银行”之强大心理预期，这不能不归咎于之前政策所积累形成的效应。

老百姓砸锅卖铁买房实属无奈

既然如此，便无法苛责者百姓以砸锅卖铁、以假离婚、以高杠杆方式“搏命”购房；便难以要求“开发商身体里要流有道德的血液”；更难怪大量资金乃至金融机构以各种巧立名目的作法，蜂拥进入看似“一本万利”的房地产及其关联行业之乱象丛生！

因此，“建立符合国情、适应市场规律的房地产长效机制”是较之1998年住房制度改革还要艰难与浩大的系统工程，因为“房改”相当程度上是“从无到有”，容许犯错、试错，还可以“摸着石头过河”，而“长效机制”则是进入深水区，以调整“房价只涨不跌”之心理预期为主轴，由上而下制定、设计环环相扣之配套方案，堪称“牵一发而动全身”！

房地产调控已进入深水区

从房地产所涉及领域来看，“长效机制”至少涵盖十大系统工程，分别是中央与地方政府财税收入分配、地方政府土地财政制度、土地出让相关规定、房屋市场交易与税收安排、住房金融体系、城市各类型房屋之用地年限、房地产税实施办法与地方细则、经济适用房管理机制、租房市场培育方案……等。

看似简单、明瞭，不少学者、专家也想提出过许多类似意见，但实则不然。其中犹待克服、攻破的难关、瓶颈多不胜数，知易而行难。在我看来，唯有理顺房地产背后各个环节的利益关系，重新建构价值链与生态圈，彻底扭转房价“只涨不跌”之“错误”认识，长效机制才能真正发挥作用，绝非如某些专家所说的“加大土地供应”之类“饮鸩止渴”的“老生长谈”所能解决。

政府威信不能再遭折损

毕竟，从政府角度来看，土地财政占地方政府收入五成以上，如何透过财税重分配、调整政绩认定标准，有效瓦解、抑制地方“卖地冲动”？从房企角度而言，当拖延动工时间、“囤地居奇”远大于开发的利益时，政策风险便可以忽略不计。从消费者角度观之，如果稳定的市场预期仍然是 “只涨不跌”或“大起小回”的房价，千方百计取得再次购房资格的“潜规则”，便难以有效根除。

凡此种种，既突显治理房地产之长效机制出台的必要性，也说明相关措施的制定必需严丝合缝、紧密相连，以求均衡分配各方利益，才能真正达到稳定市场的目的，否则顾此失彼而功败垂成事小，一再折损政府威信则事大。

本文2017年5月26日刊载于《理财周刊》