日前召开的中央政治局会议，提出“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”，引起市场极大关注与警惕。

连贫困县都加入调控大军

毕竟，包括针对楼市“定向加息”的金融手段在内，当前各地房产调控措施已然频繁出台且“无所不用其拯”，甚至连位列国家级贫困县的安徽省临泉都在今年３月２３日加入了抑制房价、打击楼市行列，出台《商品住宅类房地产用地出让“限房价、控地价”实施意见》要求该县毛坯房均价必需控制在５２００元/平米以内。

如此风声鹤唳的敏感时刻，中央却三番两次提及房地产管理的长效机制，到底是在向市场传达什么样的信号？

在我看来，中央此举主要是释放“三个信号与一个决心”。

信号一，由去（2016）年12月中央经济工作会议上提出“加快研究建立”，到今年二月＜政府工作报告＞“加快建立”，再进入到4月25日中央政治局会议的“加快形成”促进房地产市场稳定发展的长效机制，说明相关制度的大框架已经基本研究完毕并在完善的过程中。

信号二，既表明中央并不以目前楼市已逐步稳定的状态为满足，也显示中央对负责制定房地产治理长效机制之相关部委的催促。

信号三，长期来以“机动性强”之行政命令为主的房地产调控措施如：各式各样的“限”，将逐步退出市场，由长效机制取而代之。

一线城市受创严重

以上三信号所突显的，是“楼市已成炒房禁地”之中央坚定决心，亦即透过长效机制的确立，房地产调控目标与红线已经划定，冒头就打、逾线则死！而就现况观之，需求侧己认房、认贷、限售，供给侧则以房屋库存量决定供地规模与速度，楼市欲“冒头” 谈何容易！

倘若还真有“顶风犯案”的城市，任令其房价与量呈齐扬之势，要么是地方政府阳奉阴违、调控不到位，要嘛是开发商自讨苦吃、自找死路！

   因此，我判断至少在年底前这种“无厘头”的城市应不至出现（太仓、盐城、湛江……等少数城市的抢房潮，实属“唯恐限购”或政策升级之心理驱动下的短暂现象），以具全国指标性意义的北上广深为例，其交投已明显出现顿化走势，而量是价的先行指标，一个交易不活络的市场，价欲上行就无从谈起了。

降价由二手房启动

以下数据足可显示各个风向标城市之“惨状”。

北京：4月1日～16日商品住宅成交1106套，相较上月同期锐减66%，相比去年同期更出现79%的跌幅！

上海：今年第一季度房价尚称稳定，但新建商品房销售面积强烈萎缩32.6%。

广州：4月1日～16日商品房成交套数3893套，相较上月同期环比下降36.85%,相比去年同期下降23.12%。

深圳：自去2016年11月份以来，深圳新房的成交量已连续5个月下滑，其中，3月份月度成交量803套，创下2011年9月有数据以来的新低。虽然4月1日～16日成交套数上升至927套，但相较去年同期挫25.12%。

  总而言之，透过各种调控政策的压制，“房价只涨不跌”的预期，阶段性已得到相当程度的扭转，楼市降温明显。未来中央为确保“战果”，势将在“过与不及”之间选择前者，允许房价在一定期间内出现跌幅，然后由长效机制接棒治理，以利房地产及其行业进入健康、稳定、可持续发展状态。

那么房价跌势会在何时发生？我判断就在并不遥远的6、7、8月（关键的一季），将由二手房打开千里之堤的“蚁穴”！

   本文2017年5月12日刊载于《理财周刊》

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