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   这几年预测房价的难度愈来愈高，这在所有房地产专家眼里恐怕都是不争的事实。

   之所以楼市走势愈来愈难有效掌握，是因为中国正在从大国走向强国之路，而这条路并非康庄大道，过程中由于与国际关连度愈来愈高，导致影响市场动向的变数增多，加之当前国内外经济、金融形势均呈动荡态势，及绝大多数二、三线（含）以下城市去库存压力巨大，而楼市过剩产能又只能“就地消费”，使政策扶持较难发挥全面“疗效”。

  救市作用主要在一线城市

   执是之故， 2016年房地产仍以一线城市走阳，二线城市徘徊在阴阳之间，三线及其以下城市以阴面走势为主。而我必须再三强调的是，如此情况并不意味者来自中央与地方的救市手段并未发生作用，相反的，如果没有这些举措的“适时”出台，二线（含）以下城市很有可能早就全面崩盘，即使号称“房价最坚固堡垒”的北上广深也将面临重挫危机！

   事实证明，经过中央一年有余的“力挽狂澜”，以一、二线城市为主的“直辖市、省会城市、计划单列市”之70个大中城市房价水平，已于去（2015）年12月在连跌15个月之后，同比涨幅“终于”由负转正，遑论领衔冲撞价位的一线城市，其地价在高涨房价的掩护、策应之下，更是“面粉贵过面包”的超级地王频出，令市场叹为观止！

  深圳房价2015领涨全国

   以上海为例，在2015年3月30日之前，市场虽好于2014年第四季，但买气仍显匮乏，维持房价于不坠都显得“勉为其难”，直到“330新政”继2014年“930国庆大礼包”、“认贷不认房”的强大利多出台，二套房首付比例由七成城降至四成，营业税免征(普通住房）或按差额课征（非普通住房）年限由五年缩短为两年，再配合持续性降准、降息（自2014年11月至2015年底计降息6次、降息4次），才造就了上海楼市从第三季开始的房地价“生机盎然”与突飞猛进。更夸张的当属深圳，其部分区域房价翻倍，重现“人人炒房”之非理性繁荣！

   总体来说，我对包含价位与买气在内的2016年楼市走势判断，可简单归纳为以下几点。

   首先，基于一线城市“领头羊”地位，二线城市“中坚力量”，三线城市“去库存”之三者均不偏废的考虑，2016仍将是救市政策挂帅的年份，即使其实际效果、好处，还是由北上广深“收割”为主。

   其次，是集中城市与品类的购房现象仍将继续。考虑到财富安全与避险，除非自用，所有购房投资行为主要发生在多数一线、部分二线城市，且仍集中在商品住宅，因为大多数城市及非住宅已成“票房毒药”。

  上海或出现30万/平米成交案例

   其三，即使一线城市也将进入分化状态。深圳2015年房价飙涨47.5%，明显过头！尽管有取代香港之势与企图心，但不可坦言，深圳软硬件实力之差距仍不可以道里计，除非升格直辖市，否则别无救命仙丹，其2016年房价将出现滞涨乃至部分区域中挫状态。上海2015年房价涨18.2%，尚在政府容忍与可控范围，且浦东有6月将开园的迪士尼，浦西有国家会展中心之双加持，今年将维持上涨势头，预估全年涨幅在12~15%之间。北京与广州2015年涨幅10%，看似潜力十足，惟受制于雾霾、产业空洞化，2016难有大突破，房价能大致保持类似幅度已属不易。

   正是基于以上楼市可能之走势，我判断绝大多数城市已经不再执行的“限外令”（限制外资购房及参与开发的若干规定），在一线城市也可望取消，至于众所关心的限购令则进入微调敏感期（不会全面废止）。

   另外，从全方位的角度观察房价变化，我相信一线城市将不时会推出震惊市场的“航天价”，北上甚至出现30万/平米豪宅成交案例，也不令我意外。多数二线城市房价应可维持平实价，相当比例的三线城市则将出现低于成本的“白菜价”，乃至“破罐破摔”价。  

本文2016年2月12日刊载于《理财周刊》     

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