之所以订出如此标题，是因为早在三个月前，陆续有粉丝告诉我，当在百度搜索“蔡为民”时，最先跳出来的，竟然就是这一行字——蔡为民预测2016年房价！因而戏谑的与我分享。  

  我成了房价预测“巫师”
  或许就像潘石屹在知名财经节目中所说的--“房价要问蔡老师，我看蔡老师老是谈房价，我已经不说房价了·····”。确实如此，小潘观在更关心的是更高层次的PM2.5，而我俨然成了房价预测“巫师”，无一日不面对“蔡老师你看房价会涨还是会跌”及“现在该买（卖）房？”的询问，尤其令我感到“恐惧”的是，每一双求教（救）的眼神都充满着焦灼的期待，因为透过我所提供的答案，有些人将要做出或买或卖的艰难决定。夜深人静、失眠之时，我不免会自问：万一我的判断错误怎么办？因此有一度我在各地演讲总会带上一段看似玩笑话的用语：千万别问我现在该不该买（卖）房，因为——如果房价涨了，你会不会拨一部分利润给我？肯定不会；如果房价跌了，你会不会骂我？肯定会！显然未蒙其利却必受其害，所以还是别问了。然后大家笑成一团，以为我又在要幽默。

   紧接着演讲结束被团团围住，消费者开口闭口问的仍然是：现在该不该买（卖）房？房价会涨（跌）吗？·····，看来这是作为资深房地产经济走势研究者不可逃脱的宿命。

  “面粉比面包贵”的地王频出
  回想起来，百度之所以会出现“蔡为民预测2016年房价”的字样，应当与我这几年的房价预测还算准确有关，尤其是去（2015）年。我在前（2014）年底针对以上海为首的一线城市房地产走势所作出的判断是：2015年上半年房价涨不上去，跌不下来，愈卖愈好，库存不少；下半年热点引爆，价位走高，荣景再现，要买趁早。这是大方向，然后随着时间推移到了6月则推测7、8月淡季不淡；8月推测“金九钻十”，到了10月推断“年底翘尾行情”。在房价涨跌方面，针对上海我的判断是2015全年涨15～20%。现在来看，以上预测基本全部实现（不相信可以查找本专栏各期文章）。

  那么2016年呢？坦白说，由于外部（国际）因素及内在经济发展的干扰，房地产动向变化难测，即使各种利多政策加持，绝大多数城市的潜在风险仍极强大，而仅剩北上广深及部分二线城市如：南京、杭州···等，尚有潜在需求支撑买气，加之这些城市地价不断走高，各个“面粉贵过面包”的超级地王频现江湖，使供需方预期趋于一致，认定房价只会快速向上，但事实上却并非如此，除了上海，北京有让人“闻”之色变的雾霾，广州有产业空洞化危机，深圳有涨幅过大隐忧，除非升格为直辖市，否则其房价动能将陷入泥潭。

  上海楼市不是简单的涨价问题
  至于上海因为有即将开园的迪斯尼、正在局部运营的国家会展中心之双重迭加效应，甚至犹在“半空中”的“申奥”，使其房价躁动不已。惟即使如此，上海仍将面对房价持续攀高的后遗症，及国际热线大量流出所衍生的需求链接困扰，而必须依赖各种优惠措施及逐步松绑限购（不可能完全放开），以维持足够量的需求进场，从而继续推升房价向上。显而易见的是，如果连“房价最坚固堡垒”的上海都面对如此窘境，遑论其他等而下之的城市。

  换言之，即使一线城市在轮涨完毕之后，2016年也将进入分化状态，而不再是简单、粗暴的“一、二、三线城市分化”如此纯粹。因此我绝不接受前几天碰到一位资深电视制作人与我交流时所说的，上海的房价走势已经不值得讨论了，反正就是“涨”字当头！

   因为其实上海为了维持“涨”这个字已然煞费苦心，既不能跌（不涨就是跌），否则将如十余年“趴”在中国不动的热线快速流出般形成抛售潮，又不能涨太多不然下一年需要更庞大的资金量与购买力支撑，这种“恐怖平衡术”绝非易事。（下期待续）

本文2016年1月15日刊载于《理财周刊》

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