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 2016年3月25日，在中国房地产发展史上，很难不留下浓妆重彩的一笔！短短24小时内，调控政策全面“调转枪头”，由2014年6月开始持续超过一年半的积极救市，逆转为严厉打击！

    宛如“国五条”重现

 至少对上海、深圳、武汉、南京、苏州等快速上涨的城市来说，确实如此！相信后续仍将会有城市跟进，以确保亟待“去库存”的大多数三、四城市能得到足够的购买力支撑。

 显而易见，本轮调控对上海与深圳而言是重启“限贷”、“限购”机制，以压制过于旺盛的买气。以深圳为例，其2015年房贷余额高达7420亿元，增量为2014年的4.76倍，可见市场之疯狂！

 由于措施相当严厉，时间异常紧迫，反而刺激市场形成一波小高峰！以上海为例，楼市新政发布前夜，当天一手房成交超过1700套，是去（2015）年同期的十倍，再创历史新高！甚至因为大量网签蜂拥进入，使上海市新建商品房合同系统一度瘫痪，被逼延长收件时间。令人不禁回想起2013年3月推出“新国五条”之情景，由于二手房交易需缴20%的个人所得税，与之前按总价1%课征方式及数额相去甚远，基于避税考虑，许多人连夜在房产交易中心门口排队、打地铺等候办理过户，一时之间蔚为奇观！

    重启限购、限购不失“绝”策！

 本轮打压看似来势汹汹，但在我看来其实谋划已久。若无深圳、上海为首的一线及少数二线城市带头冲撞行情，使其高不可攀，又如何突显其他各线城市的价位合理与值得购买？因此先抬高一线城市房价，再予限贷、限购，不失为可行之“绝策”。当然，坊间说法认为一直以来救市措施只在一线城市发生“疗效”，因此必须采取“坚壁清野”、“有保有压”的果断措施，方能真正达到“去库存”的政策目标，这样的观察与判断也具有一定的参考价值。更何况一旦“营改增”5月1日落地，企业购房可以抵税，亦将为一线城市带来难以估量之旺盛买气，此亦为上海、深圳敢于出手“镇压”楼市之底气所在。

    高端市场将重陷困局

 况且实际上两者形式不同，内涵则类似，加之M2激增、通胀压力巨大，政策顺势把购买力向多数二线、大多数三线、绝大多数四线城市传导，甚至向灾难不断，积弱不振的股市驱赶，完全在情理之中。不可避免的意外状况是，购买力也很有可能在缺乏投资商品可供选择的情况下，被迫至海外购买房产。受限于篇幅此部分之论述，择机阐明。

 那么从中央到地方，到底想把上海 、深圳等一线城市房价控制在怎样的环境与格局呢？我之前的判断是：本轮买气的止跌点是2014年“930新政”（结清房贷为首套），引爆点则是2015年“330新政”（二套首付比例由七成降为四成、营业税全额征收时间点由五年缩短为两年）。换言之，就是要把上海与深圳房价打回2014年跌幅10％之后的缓涨局面，从而达到既能驱赶买气“下乡”的目的，也能使上海、深圳的房地产保持在可持续发展的状态。

 如此一来，对高端房市场的影响便是巨大的，因为2015年之所以高端乃至豪宅产品能“ 异军突起” 、越买越好的根本原因，与二套房贷款比例由七成锐减为四成甚至调低至三成，使大量消费者具备了购买力，关系密不可分！亦即，由于2014“930”与2015“330”的变相的停止执行、回到原点，上海、深圳乃至北京的豪宅市场，恐怕将出现阶段性价位“礼貌”回归现象。

      其实当前市场走势我在年初时便有所警示，大家不妨看看我所做出的预判：上半年——乘胜追击、逢高有敌、当买（卖）不买（卖），后悔莫及。意指一线城市的地方政府不可能长期容忍房价呈“跳空飞涨”之势，因为这对政府、消费者、市场三方均非好事，故而一旦房价出现失控式节节走高，政府必然会出手加以调控，此“敌”为何？非打压措施莫属。在这种情况下，既是自用型客户进场的好机会，同时也是投资客户获利了结的最佳窗口期，一旦错过了，恐怕“后悔莫及”。

本文2016年4月1日刊载于《理财周刊》

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