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蔡为民楼势说：房地产税的鹅毛论
(2015-08-03 17:48:22)
自从媒体披露“房地产税已完成初稿，将送人大审议”的消息后，房地产税之征收时点、方式、税额……等相关话题，便在市场上快速传开。
避税之选——3套、200平米以内
事实上，这正是我近期几篇文章不断提及一旦在家庭充分满足房屋持有量（3套、200平米以内）后，就不应再以购买房产作为理财工具，因为房地产税“没有会不会，只有何时实施”的问题。
也有人很“天才”的问道，3套合计200平米会不会房屋太小了点，不符合实际。当然，你也可以一套就达到200平米，既然如此“3套”的意义是什么？首先，房地产课征方式目前并不明朗，也可能比照部分国家或地区的做法，屋主可选择一套作为自用住宅，其税率较轻，其余则按可出租的营业性质住宅征税，其税率较重。其次，在正常情况下，消费者不会在首次购买时便锁定200平米上下的房子（土豪、富二代除外），通常会是一个循序渐进的过程，而在买了120平米以上之改善型需求的房子后，也未必把之前80~100平米的小房子卖掉（没有租赁市场的房产除外），于是就形成以家庭为单位，手中握有3套房甚至以上的可能性。
集合住宅已不存在70年使用权问题
现在更关键的问题，应该是房地产税的内容乃至出台时间。根据了解，未来的房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并而成，于是有人算了一笔账：在目前房价构成中，税费与开发商利润占到60%，建筑成本占40%，假设地价与相关税费分70年交纳，目前叫价6000元/平米的房屋降至3600元/平米销售即可盈利，而地方“土地财政”税源则可望由土地出让、房屋交易向持有环节转移，这么一来，若干年后将是“买房容易，养房难”！
在我看来，上述观点虽煞有介事，但与实际情况恐怕并不相符。
首先，2007年3月通过、10月出台的“物权法”已明订“住宅使用权70年期满后，自动续期”，而“自动”的意涵是：不管你愿不愿意，房屋仍然归你所有、使用。换言之，中国房产（仅限“集合住宅”）早已不存在使用年限的问题，因此没有必要再自我设限。
未来“买房容易，养房难”？
在税费负担方面，也有人算了一笔账：首套房地产税率0.5%，二套往上累加，不超过3%，并估算价值100万元的首套房每年将增加约5000元税费，而北上广深一套房在平均500万元的情况下，首套房的税负达到惊人的2.5万元/年之巨！而二套、三套叠加税费之高，那就更不在话下。果真如此，就真的是“买房容易，养房难”了！
惟我不认为也不相信政府会这么做，是否引发民愤姑且不论，至少应考虑一般老百姓之承担能力。因为历史原因（公房转商品房）不少家庭即使手上拥有1~3套房（有些还是没有厨卫之不成套房），但并不意味其收入亦相应成长，更可能的状况是两夫妻已退休，靠政府津贴及出租房屋养老、过日子，一旦房地产税征收过高，许多人势必无力缴交，进而导致拖欠甚至抗税的难堪窘境发生。至于整体楼市势必随之陷入萧条，那就更不言可喻了。
房地产税只能是地方财源的补充
惟这并非官方所乐见，因此，我判断政府不致采取如此极端之“杀鸡取卵”做法，毕竟税收的最高指导原则是“拔鹅毛论”，让交税的人有感、会痛，但又完全在可忍受的范围内，才是正道！
可行的作法应该既考虑区段价值、套数也计算面积，让北上广深的屋主在拥有100平米上下之首套房的情况下，每年缴交的房地产税在5000元以内，而非离谱的2.5万元。当然，其他二、三线城市的房地产税费至少应腰斩，因为房地产税只能作为各个地方“土地财政”的补充而非取代！
另，有人提出：房价可望因土地成本的降低而变得“亲民”。因为“既然面粉贵了，哪有面包便宜的道理”？那么与之相反的面粉降价了，面包是否也跟着降价？我看当然不会！因为它只影响政府拿出土地拍卖时的底价，而开发商为了抢夺有限的土地资源（专指一线城市），仍将卯足劲推高成交价！
本文7月31日刊载于《理财周刊》
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