新新人类造就“大学经济”

近期应邀赴无锡发表名为《两岸高校周边商业地产价值评析》之专题演讲。由于议题较为冷僻，因此花了不少功夫与人力进行相关资料的采集，过程中赫然发现两岸大学周边发展模式正在趋同化，于是将之整理成文，供市场有识之士参酌。

首先可以想见的是，随着互联网与现代服务业的快速兴起，以大学生为首的“新新人类”早已不再满足于纯粹的“吃饱穿暖”的生活状态，而逐步或跳跃式的向更高层次的需求迈进。这样的发展形式所引发的商机，可以统称为“大学经济”，而透过几所地理位置贴近的高校之有机串联，便产生升级版的“大学城经济”！

“隐形校园”是大学城特征

统计资料显示，目前全国共有近百座大学城分散各地，而既然称之为“城”，理所当然就不仅仅是提供学生教育、学习与研究的场所，还应该、必须是环境舒适、安全、“使生活更美好”的社区，进而形成“大学隐形校园”的效果，亦即在单一高校有形墙体的围合之外，透过各个大学的集聚，形成“校园社区化”，使社区成为校园的一部分。

因应时代进步、科技创新，大学所肩负的职能也不断丰富，与社会及城市之间的互动趋于紧密、频繁，大学城的发展也从单纯的大学院校集聚区，向产学研商住结合社区的模式运作，尤其透过校际资源整合，原本均不足以形成规模的商机，便显得生气勃勃、焕发异彩，这其中包括：休闲、娱乐、体育、旅游、酒店、培训、会议……等，因此可以这么说，“大学城经济”堪称为诸多商业地产品类中的“朝阳产业”，后续成长空间惊人！

台湾夜市生意多与周边高校挂钩

以台湾为例，往往一所大学便能打造一条及以上的繁荣商业街区！事实上，多数高知名度、生意鼎沸、历久不衰的夜市，在形成之初往往系由周边高校所应运、培育而成。譬如：台北市的公馆夜市（台湾大学）、师大夜市（师范大学）、士林夜市（铭传大学）、台中市的逢甲夜市（逢甲大学）、东海夜市（东海大学）……等不胜枚举。

之所以如此，主要在于学生族群精力充沛、爱搞怪、喜欢团体活动，虽不具生财能力，但“伸手就来钱”，且需要打发的空闲时间较多，就算“温书”也喜欢在咖啡馆、泡沫红茶店之类的商业设施进行，加之各种精神与物质生活需求的满足，多半还不能（不愿）自理，或宁愿付费解决（如烹饪、洗衣、打扫、泡吧、聚会……等），凡此种种，均使之成为大学周边商业地产兴盛的重要支撑力量。

这正是一般单纯居民社区商业经营不易的重要反证。商业地产座落居民小区“遍地开花”的板块，看似提供潜在的消费客源，但实质转化能力极弱，毕竟，男主人在外上班一天累的回家就想休息，而家庭主妇精于算计日常开销，轻易也不会常态性在住家周边的商业设施解决各种生活需求。与以大量稳定的学生客源作为发展基础，并辐射至周边地区的“大学城效应”，两者能量差距之大，完全不可相提并论。

形同伟哥的另有“妙用”

大学城的形成，起初往往是政府基于土地价值利用，及校区扩张的实际困难（许多高校位置以目前来看，都是在精华区），因此将之集中搬迁至“鸟不生蛋”的郊区，以利教育资源之有效整合，却没想到它在区域价值提升、商业地产运作、资源节约利用方面，反而发挥了更大效益，与伟哥原本是治疗心绞痛的用药，却在其它器官发挥更大功效之演变雷同。

总体来说，“大学经济”已经转型换代进入到“大学城经济”的发展模式，我相信三~五年内，中国将“翻番”出现超过200座以上的“大学城综合体”，至于其运作成败与否？主要取决于座落城市的特性、学校本身的教育质量及产品规划的功力而定，惟至少大方向来看应有可为。 

本文于10月24日刊载于《理财周刊》

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