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蔡为民楼势说：“有限救市”的中央谋略
(2014-11-04 14:18:51)
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房产 |
“国庆大礼包”其来有自
国家统计局近期发布《2014年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示，整体房价仍处在下行探底阶段，9月所有指标型城市除厦门环比持平之外，其它69座城市新建商品房价格环比全数处于降幅状态。
一手房如此，那么二手房呢？只能说更惨！70个大中城市的二手房价“全军覆没”呈下跌走势，即使今年以来涨势凌厉的厦门，其继续推升价位走高的动能也将陷入枯竭。换言之10月份70个大中城市的一、二手房价可望全面陷入跌势的泥潭！一干指标型城市尚且如此，遑论三线以下地区房地产之惨。
走笔至此，9月30日之所以会有松绑“限贷”的“国庆大礼包”从天而降，答案便昭然若揭。
9月楼市状况显示，“九不金，十不银”便罢，价量表现竟然比传统销售淡季的8月还要差！堪称：城不分一、二、三，全线溃不成军，盘无论高、中、低，多数水深火热！此时不救更待何时？
事实上，7月开始从地方的限购，到中央的限贷、公积金政策之松绑，都与市场走势每况愈下关系密切。问题是救市效果怎么样呢？基本上与我在第一季所做的预测吻合——不救会死，救了要死不活。
连串措施看似效果不彰，我相信应与中央“走钢索”的心态有关——既致力刺激消费者进场，以维持房地产市场于不坠，又企图控制房价稳定，不使其趁势走高。显然这需要极高难度的奥妙技巧，目前看起来，政府技术操作还不够娴熟，于是只能重回“摸着石头过河”的老路，一步步测试市场底线，艰难把关着房地产去化与价位变动的平衡点。
之所以作出如此判断，主要在于中央果真有心救市，可以做的事情还挺多的，不论降准、降息、降税、提高贷款额度、予首购者贴息，甚至“借新不必还旧”，效应都会比当前“救市三计”来得好的多，但盱衡国内外经济发展形势，一旦真那么做，其后遗症绝不逊于2008年的“4万亿”，有步日本“消失20年”的后尘之虞，因此迫使中央只能“有限救市”，尽可能维持房地产“半死不活”状态，寄希望于透过时间消化房价泡沫、逼退劣后房企，鼓励银行发行MBS（住房抵押贷款证劵化）筹资，与开展房地产投资信托基金（REITs）,以扶持优质开发商。惟中央“如意算盘”能否落实？同样有待透过时间验证。
为什么说之前的连环三计是“有限救市”呢？以“限购”松绑来说，其实随着时间的推移，许多原本不具备购买资格者已取得房票并进场(多数地方政府的要求是连续缴交一年的社保或所得税）,这就使得限购的意义只剩下套数的管制，但在预期房价不再持续上涨的情况下（至少现阶段是如此），有强烈意愿购置两套的外地人或三套以上的本地人，相对来说是稀少的，并不足以使市场呈现可持续荣景（其他详细原因已在之前文章说明，在此便不再赘述）。
奈何以“救急”之力“救穷”
“限贷”松绑照理来说是颗“震撼弹”，应能达到楼市“振衰起蔽”的作用，可惜9月30日央行和银监会所公布的措施有相当局限性，关键词是“还旧才能借新”，对多数有意购房人来说，若能还旧何必借新？至于“七折优惠利率”,则更是“央行请客，无人买单”，到目前为止，没有一家银行做的到，别说7折了，连8.5折都“遍寻无著”。
相较于限购、限贷松绑，“公积金申贷门槛降低”更像是炒菜时添加的味精，作用有限也改变不了事情的本质，但“聊胜于无”，好歹减少了一些微不足道的手续费，及增加了“看得到未必吃得到”的异地互贷功能。
正是由于中央效果不彰、“有限救市”的操作方式，使土地财政“幽灵上身”的地方政府再度坐不住了，已有超过20 座城市纷纷急推购房退税及补贴措施，既赤裸裸也黔驴技穷，能出成效那才真是“太阳打西边出来”。原因？一言以蔽之：以救急之力救穷，当然“痴人说梦”。
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