限购松绑难挽颓势

就在许多人认为"九不金，十不银"，楼市已提前奏响"熄灯号"之际，国庆长假的前一天（9月30日）央行一纸支持住房金融的贷款新政，再度吹绉市场一池春水，令许多人惊呼：太不可思议！。

 无论如何，今年(2014)"金九银十"楼市动向之玄妙，绝对堪载房地产宏观调控之史册。它宣示了一个"调控就是打压"时代的正式结束，也开启了市场化运作"新常态"的大幕!

首先，让我们简单回顾近期的市场状况。

    进入9月下旬，“金九”逾半而买气依然有如“死蛇烂鳝”，这下地方政府终于坐不住了，一周之内有如连珠炮般，一口气五城松绑限购，堪称楼市奇观--21日南京、22日福州、23日武汉、25日石家庄、26日珠海等地，不约而同地宣布“弃守”限购，藉以期待、企图扭转恶劣局势，迎来“银十”。

    事到如今，仍在执行限购政策的，仅北上广深等四大一线城市，及已宣称将于国庆期间取消限购的三亚。这与我在第二季时所做的预测大致吻合，当时我的判断是救市措施将愈演愈烈，8月底前全国调整限购政策的城市可望超过40座！

    惟其效果同样如我所预期，解除限购并未真正解决楼市颓势，反而改变市场预期，使消费者陷入更浓厚的观望氛围中，一时之间难以逆转。 

房价跌势只有“更惨”，没有“最惨”！

    何以见得呢？且让房地产相关数据说说话。根据国家统计局9月18日所公布的《2014年8月70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，与上月相比70个大中城市价格下降的高达68个，其中跌幅已深的温州持平，之前涨势凶猛、全国房价排名第四的厦门微升0.2%。而不论房价环比跌幅及下降城市数量，均创该指数自2005年启用以来之新高 ，多座城市房价同比更跌回一年前！

另据中原房产监测的全国40个重点城市数据显示，9月21日前的成交情况整体较8月份同期降3%，其中二线城市尤为惨烈达8%，说明“楼市没有最惨只有更惨”！突显仅仅是放开限购并不足以支撑市场，从而使房地产的利益各方纷纷把“歪脑筋”动到“限贷”身上，并自以为是的认定，只要“限贷”松绑，应能打通楼市买气受阻的“任督二脉”，进一步使房地产起死回“升”。

 央行打响松绑第一枪

目前来看，楼市陷入如此窘境，着急、坐立难安的，已不只是开发商及地方政府了，银行业的日子也备受煎熬、苦不堪言！一方面是之前的授信收回困难，只能以“借新还旧”等方式拖延着；二方面又承受着来自各层面要求松绑“限贷”的要求与呼声，再再加大其债权确保与行业经营风险

。
唯耐人寻味的是，央行与银监会顺应了市场关于"房贷松绑"的燃眉之急，宣布大范围调整贷款相关规定，主要内容是：在还清之前房贷的情况下，可享受首套房的待遇--首付三成，利率打七折，及在未限购城市购买第三套以上的房子，银行可根据借款人还款能力、信用状况等因素，自行决定是否放贷。

央行政策方岀，细则都尚未落地，市场已然掀起满城风雨！首先是新闻嗅觉极其敏感的绿城集团，以"内部发文却最终曝光"的形式，对外宣布将于11月1日起全面调价，以"改善销售价格低于成本的现况"。在我看来其目的一方面是稳住已购客户，二方面刺激犹豫不决的目标族群尽速进场，更能达到媒体免费大量曝光、天衣无缝的"一石三鸟"之计！看来宋卫平应重赏其负责媒体、公关之操盘手。

另据中央电视台报导，仅仅是长假前四天，全国房产类刷卡交易200亿元，根据经验200亿应以定金为主。按此推算，国庆四天理论上成交高达5千～8千亿元，而2014年1～7月全国累计成交仅3.6万亿，回暖趋势相当明显．．．．云云。

只是真实的情况会有那么乐观吗？我看恐怕未必。相信在这200亿刷卡交易的金额中，有相当比例是楼盘前期的已购客户，在确认限贷松绑后的补足订金之举，不见得是新生需求的大量进场。

总而言之，限购限贷接连、相继松绑，其目标不纯粹是"还市场本色"，还包括"千方百计刺激买气进场"，问题是能达到效果吗？我的答案仍旧是：有点玄！原因？下回分解吧！

 本文于10月10日刊载于《理财周刊》

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