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蔡为民楼势说：房企“出海”应谨慎
(2014-09-23 09:43:01)
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房产财经时评文化 |
•转战他国知易行难
近期愈来愈多的开发商团体、房产论坛、楼市讲座……等活动，邀请我专题探讨关于“房企出海”之相关议题，突显房地产投资环境与开发商经营格局及视野，已发生革命性变化。
更微妙的是，不论房企本身是主动或被动，都必须去迎合、掌握这样的变局，因为竞争与挑战已不再局限国界！在我看来，这正是王石会深谋远虑（绝非“脱口而出”）的发表“我担心万科会在下一个十年倒闭”之惊人论述的本质原因。
什么原因促使大量房企络绎于途、“义无反顾”的跨出国门，进入“人生路不熟”的市场，重新回到“挽袖拼搏”的状态？
从大方向看，是基于战略布局走向国际路线的考虑，毕竟在互联网时代，国与国的界线趋于模糊，全球化已是大势必然。其次，则是中国富人大量投资、移民、留学、置产、旅游的现实要求。坊间流传甚广的说法是：1/3的富人已经移民，1/3的富人在移民的路上，1/3的富人正考虑移民。当然这种说法必定是夸张的，如同我之前的判断“限购松绑日，楼市崩盘时”、“上海房价四年翻番”，主要是反映大的方向与趋势（说不定不只翻一番）。在这样的潮流下，也驱使国内指标性房企基于“肥水不落外人田”的心态，“跟随”富人前往海外开疆辟土！
但无法否认与掩盖的是，开发商之所以敢于“冒险犯难”、“前仆后继”的“出海”打天下，绝非“匹夫之勇”的鲁莽行为，而是深思熟虑后的痛苦决定！若非国内的房地产历经十四年的好光景已进入高原期，暴利时代一去不复返，加之房屋属性更多的开始向“民生必需品”靠拢，后续各种税费（房产税、遗产税……等）将层出不穷，相关规范（如：不动产登记制）逐步趋于完善，浑水摸鱼不再可行....，凡此种种，均为实力派开发商主动与被动探索开发海外不动产可行性的背景因素。
目前来看，起始于2011年的“出海”行动，经过3年的发展，中国房企的足迹堪称已遍布五大洲三大洋，速度之快，令世人咋舌不已！仅去（2013）年的标志性案例，就有：2月万科与美国最大开发商铁狮门合作开发旧金山豪宅项目；4月绿地宣布在悉尼兴建「绿地中心」；6月万达公告在英国的两项投资方案；6月潘石屹联手巴西财团收购美国通用大楼40%的股权；10月复星宣布以7.25亿美元购进曼哈顿摩根大通第一大厦……。愈演愈烈的海外不动产的并购、开发，合计金额粗估至少两千多亿人民币以上！
•危机无处不在
惟房企“出海”看似风光无限，其实遭遇困难险阻者，绝不在少数，只是往往“报喜不报忧”，以免影响企业的可持续发展。其中较著名的几桩事件包括：2011年旅游地产领军人物，中坤集团CEO黄怒坤计划投资1亿美元，拿下冰岛东北部面积广达300平方公里的土地，结果同年11月，冰岛内政部认定，中坤不具冰岛政府特批其购地申请所需条件。2011年中航地产在斯里兰卡首府科伦坡取得5.79英亩土地，准备兴建“中航广场”，该项目早前已获得该国高层同意，最终因反对派的抵制胎死腹中。
最近发生也最具代表性的，是今（2014）年6月17日，韩国济州岛新当选的知事竟发表言论，一改过往之欢迎态度，声称目前中国投资当地的是“投机资本”，担心未来中国人在济州会圈地形成“中国城”，要求已经获得批准的项目必须重新送件申请，令人匪夷所思！
•可行性评估至为重要
以上还是较为国人所熟知，开发商拓展海外不动产时所遭遇之困境，堪称“冰山一角”，其他未曝光者不知凡几！
尤其值得注意的是，上述事例说到底均与“政治”关联密切，显示开发海外楼市看似风平浪静、前景无限，实则暗潮汹涌、危机四伏！房企必须事先做好完善的可行性评估，设定各种可能与不可能的风险，及其化解之道，然后选择最合宜的进入方式，或独立开发，或收购+合作，或投资成熟物业，皆无不可，关键是事前的功课是否做的到位？
正所谓“兵者，诡道也”，实无常势，而运用之妙，存乎一心！我看这完全可以套用在房企“出海”的战略思维之中。
本文于9月19日刊载于《理财周刊》
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