我所认识的地产明星（之九）

为了宏观调控得以顺利实施、平抑房价和为普通老百姓盖“住得起的房子”，在九部委《意见》公布之后，北京市地方政府也规定了“70、90”政策。半年多过去了，“90平方米以下的户型占70%以上”，究竟给北京楼市带来了什么？

业内人士认为，如果严格执行“90平方米占70%”的规定，开发企业就不得不去大规模开发建造以塔楼为主的住宅产品，这就是说，购房者首选多层住宅将和普通消费者说拜拜；购房人也担心小户型造成的社区人口过大私密性不强、舒适性低环境不良等问题。

其实，“70、90”产品早在2005年就已经在北京市场风行，以建小户型产品、为京城百姓提供住房为企业定位的明天地产公司，2005年就开发150万平米的“70、90”产品，即：国美第一城和明天第一城两个大盘，一年时间就很快售罄，比 “70、90”政策整整早出460天，近日《北京地产》记者就全小户型开发可能出现的市场问题采访了明天地产业务发展中心副总监贾玉鹏。

蒋举：北京房地产界都说明天地产有着“先天”的市场感觉，这一次“70、90”政策一出台，市场上发现贵公司已经在这两年里投放了国美第一城和明天第一城两个项目总计150万平方米的小户型产品，并被一抢而光，贾总能不能透露当时如何决策这个市场定位的？

贾玉鹏：如果说国美、明天有什么先知先觉，我觉得夸张了。政策不是空穴来风，因为市场需要这种产品，普通老百姓买大房子买不起，而多数开发商因为小户型单位面积造价高不愿意开发，才会出现政策干预。小户型政策的出台和因此造成的市场上小户型产品的增多，确实对降低房价有很大作用。

      我们公司并不是对政策有什么先知，而是通过市场调查发现这种户型的需求很大，才决定大规模开发的。

      原来开发商有计划有规模地建造小户型社区的并不多，国美和明天两个项目抢占了市场先机是事实，因为政策出台之后小户型成为了“法定的”规模生产，尽管需求很大，竞争也会很激烈。

蒋举：有人担心，小户型社区会带来一系列居住品质下降的问题，明天地产有过两次成功开发营销的经验，您认为怎么能最大限度避免？

贾玉鹏：建造小户型如果不用心设计，确实会出现上述问题，但不是不能避免。以国美第一城、明天第一城为例，社区规划的时候就充分考虑到了小户型的特性。户型小了，就要强调功能性设计，避免浪费。考虑到买房人多为年轻白领，我们加强了社区商业配套功能，原来大户型在家封闭享受的会客、娱乐、健身包括用餐，我们都设计成在街区的商业配套中解决，就连看电影、读书等都有很好的场所。

      在内部设计上更突出精致取胜，比如在厨房卫生间功能俱全的前提下，把所有的管道都建在靠墙壁内侧，便于业主修改格局；改善内部隔墙的材料减少厚度避免占用空间；尽量增加外飘窗的面积（外飘窗不算销售面积）等等。

      另外一点值得交流的，我们的设计尽量避免18层以上楼层，这一点普通客户可能不太明白。按照规定，设计在18层以上的楼，应该使用剪形楼梯，也就是双相楼梯，换句话说就是从一层到顶层无论哪一个楼层要求有两个方向同样的楼梯，这就增加了楼梯一倍的公摊面积，最后的结果都是降低了得房率。同样的精打细算，我们的产品有很多，所以像明天第一城这样的板楼，套内面积高达85％，在业内是很高的水准。

蒋举：根据明天地产的客户成分，谈谈他们的生活习性和对居住品质的要求。

贾玉鹏：小户型社区的购房人，多为刚刚创业的年轻白领。他们热爱运动、学习，喜欢聚会和交流，对自己的“窝居”精心打造，很多人喜欢自己规划设计室内装修，通过结构、色彩、用料的不同组合，创意未来生活。在公共活动的范围，我们除了国美第一商街、明天第一商街的硬件设施提供健身、餐饮、娱乐等服务以外，更是加强人为策划，比如组织篮球比赛，社区吉祥物设计比赛等等。这些活动都受到了业主的广泛支持，年轻人乐于参加，年纪大一点的业主也被气氛感染，一片和谐气象。

      还有一点是开发商应该做的事儿。小户型的业主为了空间、氛围的要求，修改室内结构是很常见的，我们应该在施工的时候就给人家留出余地，如果不能拆的，就强化它的作用，坚决使这些东西发挥作用；能拆的，就要尽量给业主节约成本，便于改造。比如，小户型的厨房卫生间，经常被业主搞成开放式的、推拉式的以节约空间，我们在交房的时候就既要符合建设规范，又要考虑业主的利益，帮助业主合法地修改结构。

      小户型的业主，在家居设计上比大户型的考虑得更细致，如果说大户型可以精致到每平方米，小户型的业主，往往精致到每一平方厘米。

蒋举：明天第一城和国美第一城都是建造在五环路附近，选址问题有什么规律么？

贾玉鹏：年轻人事业第一，每天上班是这个阶段的必然，小户型最好座落于交通枢纽。明天第一城就位于两条轨道交通的换乘点，最远的楼座走到城铁车站不过10分钟。

      但是我个人认为，除了这些交通要道，新上马的小户型项目位置上再远一点也未尝不可，要用发展的眼光看问题。毕竟年轻人一茬一茬的涌现，城市土地的容纳有限，郊区小户型只要价格合理，居住理念符合购房人需求，一样受到欢迎。

蒋举：您从投资理财这给角度谈谈业主如何最大效益利用小户型

贾玉鹏：我们两个项目，尤其是明天第一城项目，自己居住的占一部分，投资客也占很大比例。明天第一城有交通优势，乘坐地铁可以辐射到北京各个方向，这就给出租带来便利。在这个位置上，一个0居室可以租到1千元，一居室1500元，两居室2千元。可以算一笔账，购买一居室的业主如果是30％首付20年按揭，其实每个月月供只不过1500元，用租金就可以完全满足供房子的需要了。

      小户型增值的速度也是很快的，国美第一城每一种户型的单价都在两年内增长了2千元以上，按90平方米的两居室来算，利润空间在20万元左右。

      另外，业主在装修的时候一定不要“吝啬”，小户型一定要精装修，但不要豪华。精装修不过是地面、墙面高标准，橱卫设计简明实用，如果不购买什么名牌设备，一居室这样的标准大约不用一万元。这里有几个建议，地板最好不要铺砖，现在的复合木地板很便宜，如果房客不满意或者几年之后自己不喜欢了，花几千块钱就可以换掉，但是地板砖就麻烦了，基本上很难更换。灯饰要选新潮简练的，不要用大而繁琐的，如果房客不小心碰坏了，对谁都是负担。厨卫设备要选用设计理念比较新颖的，节能环保、便于使用、便于清洁和不易损坏，既不要贪便宜买那些老式不环保样子蠢的，也不用买非常贵的品牌产品。

贾玉鹏：小户型更能打造精致生活。小户型社区的业主有别于传统的社区，由于年龄段、教育程度，生活工作背景较为接近，疏于引导或服务不到位都可能是社区品质下降。有人说小户型密集区会有很多例如私密性不强舒适度差的问题，我觉得这不是问题，关键是利用年轻人聚居的特点，发挥他们性格优势，用软件硬件两个方面唤醒爱家园的热情。